송도더샵마스터뷰 23블록 수익률 분석보고서 [열반스쿨 기초반 85기 149조 부돈산]

✅아파트명 

“ 송도더샵마스터뷰 23블록 ”

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 :  B등급

 - 연수구 종사자수 : 14만5천 

* 인천 종사자수 비교(남동구 25만 > 서구 23만 > 부평구 16만 > 연수구 14만 > 미추홀구 13만)

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“ 인천 내 종사자수 평균 12만에 비교하면 

평균에서 아주 조금 높은 정도 "

2. 교통 :  B등급

 강남, 여의도, 시청 등 서울 권내의 교통 근접성 의미가 없을 것 같아,

인천 내에서의 교통 분석

- 송도 내 15분 / 남동구 30분 / 주안, 부평 50분 / 여의도 1시간 30분

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 “인천 종사자수 1위인 남동구까지의 접근성은 좋아보이나, 그 이상의 지역은 어려울 듯하다. ”

3.학군 :  A등급

해송중학교 학업성취도 94.5%(특목고 5.5%) / 신정중학교 학업성취도 92.7%(특목고 7.5%) 

(참고)

학업성취도(보통학력이상) 90%이상, 

특목고 3%이상 

“ 넘사벽이다 ”

* 예송중 자료없음

(But, 송도 내에서 

특목고 진학률 1위로 알고있음)

“ 송도엄마들 사이에서는 예송중 인기 ”

4. 환경 :  A+등급

1️⃣ 대형마트 

코스트코 / 이마트에브리데이 / 롯데마트

2️⃣ 도서관(완공 2025년) 

아파트 바로 뒷편

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“ 계획된 종합쇼핑몰이 들어선다면, 환경 S등급으로 봐도 될듯하다.”

계획 : 종합쇼핑몰(이랜드, 롯데, 신세계)

5. 공급 : B+등급

송도동 25년 4월 ~ 29년 12월 공급물량 

연평균 1,884세대

적정 수(연수구 인수구 400,845 * 0.5%) 

2004세대 대비 괜찮은 물량

그 중, 송도동 3공구에 근접한 공급만 보면, 

* 25년 7월 / 힐스테이트레이크송도4차 / 1,319세대

** 28년 6월 / 힐스테이트레이크 송도5차 / 722세대

“ 25년 7월부터 ~ 28년 6월까지 3공구 주변은 공급물량 없음 ”

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 <현재 투자금 5억 예상>

(비고) 

전고점대비 -33% (정확하지 않음 / 12억5천이 특이거래 인지 확인해야 함)

 단,  각 ABC 타입 및 층별로 전고점 가격이 매우 상이하여(뷰 차이일 듯) 타입별,  층별 추가 분석필요 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 가치>가격 (?)

* 비슷한 단지와의 비교필요

2) 환금성 : O

GTX 및 복합쇼핑몰 호재 

초중고등학교 접근성

(국제학교 예정)

3) 수익률 : O

 투자금 : 5억 필요

현재 매매가 8억3천

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수익률 100% 가 되려면

10년 동안 5억이 올라 2035년 13억3천

거뜬 할 것 같기도…….

4) 원금보존 :  X

 *

전세가율 40%로  낮음

(적정전세가율

 서울 70%, 경기지방 80%)

**

입지독점성 : 인천내에서는 괜찮은 듯하나 서울에 비해 낮음

5) 리스크 대비: ?

입주 공급물량에 대한 

정확한 분석이 필요해 보임

나의투자결론 : 지을 수 없음

( 앞마당이 필요하다..! )

✅ 작성하면서 느낀점

배웠던 내용을 차근차근 되짚어볼 수 있어서 좋았다. 

(내마음대로 작성한 것 같아 나중에 보면 부끄러울 것 같기도 하다.) 

비교군이 없어 투자결론을 지을 수 없어 아쉬웠다. 

<<안목, 통찰력, 투자시각이 필요하다.>>