수익률 분석보고서

우만동 월드메르디앙 수익률 분석보고서

✅아파트명 

월드메르디앙

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 

팔달구 종사자수 106946 → B등급/ 수원시 S

2. 교통

강남 56분/ 여의도 76분/ 시청 68분  →A등급

3.학군

동성중 76% → C등급

수원다산중 92% → A등급

4. 환경

갤러리아 광교점, 아주대학교병원, 롯데마트 광교점 → B등급(백화점이 같은 구에 속해 있지는 않으나 근처에 있음)

5. 공급

효성해링턴플레이스동수원 2027.10 / 162세대

수원성중흥S-클래스 2026.01/ 1154세대

총 1316세대 /1년 적정수요 971 → 0.45배, S등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X 알 수 없음. 고점대비 -6.1%인 상태라 저평가 되어있지는 않음. 

2) 환금성 : 0, ( 2,063세대, 저층, 탑층 아님.)

3) 수익률 : X, 투자금 27,700만원, 10년동안 9.4억 되야함. 고점 대비 2.3억 올라야 함. 싸게 사는 게 아니라 시간 필요함. 

4) 원금보존 : X, 입지 독점성 없음. 공급물량은 s등급이나 내년 지동 1316세대 들어오니 대비 필요. 전세가율 58% 

5) 리스크 대비: 세모/ 역전세 대응 가능하다면…..

나의 투자 결론 : 투자하지 않을 것임. 투자금이 초과하고, 저점 매수시에도 수익률이 100프로가 나지 않음. 또한 입지가 엄청 좋은 것은 아니어서 같은 투자금이면 서울에 있는 집을 매매하는 게 나을 것 같다고 판단함.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

살기 좋은 곳이라고 생각했고, 우만동 중 대장아파트라 생각하여 수익률을 분석해보니 막상 수익을 내기 좋지 않은 아파트이고, 저환수원리 입각해서 보았을 때도 투자하기 좋지 않음을 깨닫고, 수익률 보고서 작성이 중요함을 알게 되었다. 또한 강의를 들을 때는 쉽게 할 수 있을 것 같았는데 많이 버벅대는 것을 보고 아직 많은 실전 경험이 필요함을 느꼈다.