삼선동 삼선 SK뷰 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 돈이 1하게 하는 똑똑한 5채 1궈보조 감자이]

✅아파트명

• 삼선 SK뷰 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

• 성북구 : 111,005명(B)

2. 교통

• 강남 54분/여의도 44분/시청 37분 (B)

3.학군 (B)

• 동구여자중 89%, 삼선중 83%
• 학원가

4. 환경(C)

• 병원
  - 고대안암병원 1.3km 4분거리

  - 서울대학교병원 1.4km 5분거리

• 백화점 및 대형마트

       - 가장 가까운 백화점 : 현대백화점 미아점 4.5km 

       - 대형마트 : 이마트 청계천점 3km, 이마트 3.9km

-> 이마트나 백화점이 있긴하나 반경 1km 내에는 없음. 다소 멈.

5. 공급(A)

•   성북구 인구 수 : 420,571명
• 적정수요 (인구수 * 0.5%) : 2,102세대 

-> 적정수요 대비 0.93배 (적정 수요 1배 이내로 A 등급)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅투자 결론 

1) 저평가 : 전고점대비 19%정도 매매가가 떨어져있긴하나 최근 거래된 것 중 고층 거래가 없어 정확한 판단 할 수 없음. 주변 비교 대상 아파트 더 필요할 것으로 보임. 전고점 보다는 아파트 매매가가 전반적으로 떨어져 있는 추이임.

2) 환금성 : 삼선동 대장아파트, 매매/전세 거래가 비교적 활발하지 않은 편.

3) 수익률 : 10년 전 대비 매매가가 2배 가까이 올랐으며 전세가도 꾸준히 상승중이다.

4) 원금보존 : 전세가 지속적으로 상승중임, 동구여자중(89%) 학군지로서 입지독점성이 어느정도 있으나 주변 환경이 대형마트 백화점이 다소 먼 것으로 보아(다른 구로 가야함) 생활하는데 있어서 입지독점성 떨어져 보인다. 성북구 공급량이 적정수요 대비 1배 이내로 적절한 편이다.

5) 리스크 대비: 

나의 투자 결론 : 동구여자중(89%) 학군지이며 강남 1시간, 다른 서울 주요 지역 1시간 이내소요되는 아파트이다. 하지만 주변 상권이 다소 미흡한 것으로 보인다.

10년전 보다 현재 아파트 매매가가 2배 가까이 올랐으며, 현재 전고점 대비 매매가가 낮은 추이를 보여 전고점 회복하는데 시간이 소요될 것으로 보인다. 

전저점일 때 투자금보다 지금 투자금이 덜 들며 매매가 역시 떨어져 있는 상태로 어느정도 저평가 되어 있는 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

비교대상이 아직은 많이 부족해 선택한 아파트가 저평가 되어있는지 평가하기가 다소 애매한 부분이 있다. 학군지, 환경, 수익률 등을 조사해 보았지만 아직은 익숙하지가 않아 수익률보고서에 확신이 들지는 않는다. 

하나 더 아쉬운 부분은 내 보고서에는 층수를 생각하지 않으며 작성했다는 점이다. 수익률 보고서를 작성할 때는 여러 기준들을 고려하며 작성해야한다는 것을 느꼈고, 다음 보고서를 작성할 때는 그 부족한 점들을 보완하여 작성해야겠다고 생가했다.

실전준비반을 통해 더욱 자세히 배워, 좀더 정확한 보고서를 작성해보고싶다.