대전 유성구 관평동 대덕테크노밸리 10단지 아파트 수익률 분석 보고서(열반스쿨 기초반 86기 고독한존레논)

대전 유성구 관평동 대덕테크노밸리 10단지 아파트 수익률 분석 보고서(열반스쿨 기초반 86기 고독한존레논)

✅아파트명

관평동 대덕테크노밸리 10단지 (한화꿈에그린)

>관평동 대장아파트. 최근 용산동 신축 호반써밋과 커뮤니티 등에서 자주 비교 언급됨

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

유성구 종사자 수 204,522명

2. 교통

어디를 가든 대중교통 이용은 다소 불편한 편. 

자차 이용시 대덕연구단지 11분, 정부청사역 18분 소요

3.학군

학업 성취도율 매우 우수한 편

>대덕연구단지(석/박사 다수) 직주근접 지역이라서 그런 것으로 생각됨

4. 환경

롯데마트, 현대아울렛 도보 15~20분 소요

초,중,고 품/ 관공서, 병원, 은행, 식당 등 상가 밀집 지역 전부 도보권 이용 가능(노란색 표시 지역)

5. 공급

25년, 27년 대전 서구, 유성구 공급물량 넘침 

2024년 대전 아파트 공급물량 과다(공급10,000>적정7,100)지만 서구, 유성구권에는 주목할 만한 단지 없었음 

2025년 대전 아파트 공급물량 과다(공급11,000>적정7,100) 서구, 유성구권에 대대규모 신축 입주 예정 

2027년 대전 아파트 공급물량 과다(공급15,000>적정7,100) 서구, 유성구권에 대대대규모 신축 입주 예정

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X

25.3.현재 전고점대비 -13%(22.7. 최저점 이후 회복 중) 

2) 환금성 : O

1000세대 대단지이고 최고층수 22층, 계단식 아파트 

3) 수익성: O

2011~2016 횡보

2016~2021 상승장에서 최고가 7.3억(21.11.) 2016년 초 대비 130%상승(3.1.억>7.3억)

2022~25.3. 매매가 최저점 4.5억(22.7.) 찍은 이후 지속적으로 상승 추세 

지금 사서 전고점 가격 부근에서 매도한다면 수익률34%(1억/2.9억*100)

4) 원금보존 :  X

전세가율 50%대로 너무 낮음. 

5) 리스크 대비: X

25, 27년에 대전 서구, 유성구 공급물량이 넘쳐나서 역전세 날 확률 매우 큼. 

22년 매매가, 갭 최저점일 때 들어갔어도 현재 1억 가까이 역전세인 상황

같은 생활권 내 대단지인 호반써밋 신축 입주 당시(23.4., 24.5.) 전세가 하락(23.10.전고점5억>입주장3억)한 바 있음.

but 매매가는 현재 호반써밋보다 약간 하회하는 정도로, 입지면에서 우수하여 가격이 받쳐주고 있는 듯.

나의 투자 결론 : 

현재 저평가 되어있지 않고 전세가율도 받쳐주지 않아(지방 80%이상) 투자로 접근하기에는 부적합. 

또한 25년, 27년에 대전 공급물량이 넘쳐날 예정이라 역전세 날 확률이 높아 전세가 인상으로 인한 투자금 회수도 기대하기 어려움. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 대장단지는 바로 근처에 신축이 들어와도 입지면에서 매매 가격 방어가 되긴 하지만 대전은 공급물량때문에 지금 투자하기는 부적합함.