울산 울주군 범서읍 아파트 수익률분석

✅아파트명 : 

문수산 더샵(1,005세대/12년차/34평단일평수)

문수산 동원로얄듀크(625세대/9년차/34,39)

문수산 푸르지오(392세대/12년차/34평단일)

문수마을 수필아파트(207세대/16년차/33,34,51)

✅위치(지도) : 울산 울주군 범서읍 굴화리

범서읍 가장자리에 위치, 무거동이랑 붙어있어 생활권이 무거동이다.

✅입지평가

1. 직장 B

2. 교통 S

  자차이용 

3.학군 A

초등학교는 가까운데 중고등학교는 멀다. 장검중앞에서 버스로 20-25분 정도 걸린다.

4. 환경 B

반경1km 이내 하나로마트, (자연드림)

백화점, 종합병원 없음.

5. 공급 B

울주군 적정수요는 1,092가구 / 공급은 연 1,232 로 적정수요 1배를 초과

울주군으로하면 너무 크고, 

작은도시로 나누어 떨어져 있어서 리단위로 봐야할것 같은데.. 읍으로 봐야하나…모르겠다.

인구를 모르겠네..

법서읍만 울주군 공급의 71.7% 차지 (2,652/3698세대=0.717)

범서읍  서사리 1,430세대 (2026. 11)

범서읍  서사리 1,252세대 (2025.06)

총 공급 2,652세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

 더샵/동원/푸르지오(초록)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : O  전고점대비 푸르지오 -16%, 더샵 -15.9%, (동원로얄듀크 -5.7%)

2) 환금성 :  O

3) 수익률 : O

4) 원금보존 : O 

5) 리스크 대비: X (서사리 2,652세대 입주)

나의 투자 결론 : 푸르지오 △

✅ 작성하면서 느낀점 :

10년 내외로 단지나 주변이 깨끗하고 도로가 넓고 고속도로 진입이 가깝다.

학원,초등학교가 가까이 있다.

중,고등학생의 경우 해당 아파트들에서 학교까지 버스로 20-30분정도 걸린다. 

(학교에서 옥동 학원가까지는 버스로 25분 정도, 다 옥동가는 건 아니지만..)

대체적으로 공기좋다는 얘기가 있고 주차는 부족해보인다.

편의시설이 부족해보인다.

-동원로얄듀크는 맞은편에 무거초가 있고 학원가가 가까워 초등자녀를 둔 세대가 살기 좋을것 같다. 

 매매가가 전고점에 근접해 있고, 매-전 갭이 2억으로 투자로 적합하지 않다.

-푸르지오는 평지, 끄트머리에 있는데 고속도로가 옆에 있고 소외되어 보이긴 하나,, 

 조금 걸어가면 하나로마트가 있고, 초등까지의 거리는 걸어서 10분 정도.

 매-전 갭이 1억, 투자는 △