성북구 '돈암더샵' 내집마련 아파트 분석 보고서 [내집마련기초반 프리메라]

1. 내가 찾은 아파트 단지의 연식·세대수·매매가·전세가를 확인해요 

(내가 찾은 아파트)

2. 이 아파트 단지를 교통·환경·학군·직장에 맞게 분석 해보세요 

1) 교통 

[주요 업무지구까지의 거리 km] 

• 강남역까지 거리: 14km
• 시청역까지 거리: 6.5km
• 여의도역까지 거리: 22km

[주요 업무지구까지 소요 시간] 

*대중교통 이용 가장 짧은 시간 기준

*자차 이용이 많은 지방의 경우 자동차 이동 시간 

• 강남역까지 시간: 1시(마을버스-지하철-환승-강남역)
• 시청역까지 시간: 40분(마을버스-지하철-환승-시청역)
• 여의도역까지 시간: 50분(마을버스-지하철-환승-여의도역)

[총평] 주요 업무지구까지의 소요 시간이 모두 1시간 이내로 입지적 가치는 있다. 다만, 단지가 언덕 끝에 위치하고 있어 마을버스가 필수이고, 마을버스가 한 대밖에 다니지 않기 때문에 버스를 놓치면 대기 시간이 꽤나 오래 걸린다(또한 기다리는 곳도 벤치 하나 덜렁. 한여름에는 견디기 어려울 듯하다). 또한 업무 지구까지의 환승이 필수이므로 체감상 업무지구까지의 소요 시간은 1시간이 넘을 듯하다.

[덧] 예전에 성북구에 살았던 적이 있는데 회사가 강남이었다. 그때도 ‘돈암더샵’처럼 마을버스를 타고 4호선으로 가서 2호선으로 환승해야 했다. 4호선, 2호선의 아침 붐빔이 힘들어 결국은 강남권으로 이사했다. 그런 측면에서 보면 주요 업무지구까지의 소요 시간은 길지 않으나, 거주 수요를 끌거나 유지하는 데 한계가 없을 수는 없다.

2) 환경 

• 유해시설 여부:

  - 단지 주변에는 이렇다 할 생활 상권이 없지만, 바로 옆에 있는 ‘한신한진’(4500세대)에 상가가 큰 규모로 들어와 있어 이곳 상가를 주로 이용할 수밖에 없다.

  - 단지 바로 옆에 주민센터가 있고 다행히 유해 시설은 없다. 하지만 주변 상권이 없는 데다 언덕이어서 생활 환경이 좋지는 못하다. 택배 배송이 필수인 곳.

  - 근방이 북악산로로 덮여 있어 단지 자체에 그늘을 주어 어두운 느낌이 많이 든다.

   

• 편의시설(백화점 마트):

  - 길음역 쪽에 ‘현대백화점 미아점’과 ‘이마트’가 있다. ‘현대백화점 미아점’은 탄탄한 수요를 자랑하는 백화점은 아니고 동네 아울렛 느낌이 강하다. 그럼에도 화려한 강남권 백화점보다 아울렛 같은 이런 백화점이 오히려 구매 접근성이 더 높다. 따라서 매출액이 높지 않더라도 이런 백화점이 가까이 있으면 생활 편의성을 높여준다.

  - 이 단지의 핵심 상권은 ‘성신대역’. 이곳에 학원이나 병원 등이 즐비하기 때문에 이 점은 확실히 플러스 요인(그렇다고 단지 가격을 올리지는 않음). 

[총평] 단지에서 멀지 않은 곳에 백화점과 마트가 있으나, 이 점이 단지 매수에 적극적인 플러스 요인으로 작용하지는 않는다. 오히려 단지 바로 근방이 수요를 이끌 수 있는 환경으로 이루어졌는지가 중요한데, 바로 옆 단지 상가를 이용 가능하다고는 하나, 아쉬운 점이 큰 것이 사실이다.

3) 학군

• 단지 인근 초등학교/중학교: 정덕초등학교(학급당 학생수 19.6명)/동구여중/삼선중학교
• 이 학교의 학업 성취도: 동구여중(88%, 외고 국제고 6명)/삼선중학교(82.5%, 특목고 진학 7명)
• 학원가 유무: 성신여대 입구 쪽 상가에 학원이 소수 들어서 있음.

[총평] 학업성취율이 80% 이상이므로, 면학 분위기가 나쁘지는 않다. 또한 단지에서 이 두 중학교까지의 접근성 또한 괜찮은 편. 이 단지가 30평대 전용으로 학생을 둔 가족 단위가 많이 산다는 점을 감안한다면 학교 보내는 것에 있어서는 만족도가 높을 것으로 예상된다.

4) 직장 

• 종사자수: 종사자수가 10만명으로, 턱걸이 수준으로 B 등급. 서울 전체에서 보면 하위권에 속하며 철저한 베드타운이다. 그래서 성북구 내 단지를  매수할 경우 핵심 업무지구로 가는 교통이 좋거나 거주 환경이 뛰어나거나, 이 둘 중 하나를 갖춘 단지를 선택해야 한다.

3. 작성하면서 느낀점 :

아무래도 서울 30평대가 7억대이면 그 가격에 많은 뜻이 들어 있는 듯하다.

우선 일자리 지역이 아닌 철저히 베드타운이고,
학군으로 찾는 곳이 아니며,
환경 역시 사람들의 편의를 모으기에는 한계가 있다.

즉, ‘돈암더샵’은 땅의 가치가 없지는 않으나 사람들의 선택을 받기에는 성북구 전체에서 볼 때 후순위가 아닐까 생각한다.