아파트명 : 봉천동e편한세상서울대입구 1 (19.06/ 1,531시대)

위치

입지평가

직장

교통 : 강남 31분/ 여의도 42분/ 시청 48분

학군

봉림중 65.5%/ 특목고 3.3%

환경

공급

시세

갭차이

24-25평

갭차이

33-34평

수익률 분석(5년내 투자 타이밍)

24-25평                                                                      33-34평 

수익률 계산기 

24평                                                                              25평

33평                                                                            34평

투자 결론( 각 항목별 평가)

저평가 : 

24평                                                                               34평

환금성 : 1531세대로 거래가 활발히 이루어지고 있음.

수익률 : 24평 기준 수익률 200% 시 164,067

향후 서울의 매매가가 10년에 2라고 한다면 16억5천을 달성할 수 있을 것으로 보임.

원금보존 : 전세가가 5.83억으로 2년에 5% 인상한다는 것을 감안하면 원금보전 가능할 것으로 예상

리스크 대비 : 관악구는 공급이 거의 없고 도보로 2호선을 이용할 수 있는 것에 반해 주변 지역보다 선호도가 크지 않아

매매가와 전세가가 낮음. 하여 리스크는 거의 없을 것으로 예상.

나의 투자 결론 : 봉천동 e편한세상서울대입구 1차는 분양가 대비 2배 이상의 고점을 찍었으며 강남으로 접근하기에

좋은 조건을 가지고 있다. 특히 앞으로 발전 할 삼성역까지 2호선을 이용할 수 있다는 것이 큰 장점이다. 

하지만 경사가 심하고 교통에 좋지 않아 어른들보다는 1-2인 가구, 혹은 30-40대 까지 살기에 적합해 보인다. 

주변에 신축이 없어서 꼭 관악구에 살아야 하는 사람들에게 선호도가 높으며 근방에 시장이 있어 물가가 저렴하다.

적당히 한적하면서 봉천역 쪽으로 내려가면 번화해서 상권과 분리된 주거지역을 찾는 사람들이 선호한다.

서부선, 신림뉴타운, 봉천동 재개발 등 간접 호재가 있어 앞으로 주변 발전이 예상된다. 

개인적으로 뒤의 2단지는 화강암 지역이라 지진에도 안전할 것 같다. 

작성하면서 느낀점 : 나의 2번째 수익률 보고서이어요… 두번째도 역시 힘드네요. 처음보다 넣고 싶은게 많아서

이것 저것 넣어 봤는데 하다보면 나만의 보고서가 만들어지길 기대해본다. 이 느낌점이 아닐테지만 가보지 않아서

잘 모르겠다. 실제로 가봐야지