내집마련 가능 예산을 스스로 계산해보기 [내마중17기 앞마당 일(1)구고 칠(7)해서 내집 삼(3)죠 탕] 1주차 과제

안녕하세요 탕입니다!

🔫멈출 수 없탕🔫

저는 당장 내집을 매수하기에 어려운 상황이지만

과제를 통해서 케이스를 살펴보고 

강의내용을 다시금 복습해 보려고 하였습니다.

6억의 종자돈(1주택 갈아타기) 

1명의 자녀를 두고있지만 신생아특례는 불가능한

맞벌이(인천과 구로) 40대 부부로 설정했습니다.

종자돈 외에 세전 연봉과 세후 연봉을 확인하였습니다.

부부의 연봉은 1억, 월 소득은 합산은 9백만원 대로

따라서 정책대출로 내집마련 시

신생아특례는 불가하고 

디딤돌은 신혼부부가 아닐 경우 연봉이 6천이하여야한다는 조건이라 

보금자리를 검토할 수 있는데 신생아특례가 아닌 정책대출은 6억이하 주택이어야 해

이미 보유한 종자돈이 6억으로 금리가 약간 더 높더라도 일반대출로 알아보는 것이

대출레버리지를 활용해 더 가치있는 좋은 자산을 알아보아야 하는 상황이었습니다. 

금리는 4.0%로 계산하였습니다.

학령기 자녀의 육아, 맞벌이로 둘 다 회사생활에 용돈이 필요하다는 가정하에

월 5백만원의 생활비를 지출을 하고 있다고 설정하였으며 

세후 월소득 - 생활비 - 상환가능 월 원리금은 265만원이었습니다.

단순계산으로는 5.5억까지 도 대출이 되나,

건강, 육아, 시장의 변화 등 보수적으로 감당가능 대출 금액을 3억 1800만원 으로 확인 할 수 있었습니다.

물론 지출을 조여매고 120이 아닌 150으로 계산하면 3억 후반때의 숫자도 가능했지만 

실제 케이스가 아니므로 무리하지 않고 설정하여 넘어갔습니다ㅎㅎ

앞에서의 내용과 같이

신생아, 디딤돌, 보금자리론과 같이 

더 나은 자산을  저렴한 금리로 사는 

정책대출에 해당이 없다는 것을 확인하였기에 

일반대출을 보아야 하는 상황입니다.

현재 일반대출의 경우도 

규제지역은 LTV(주택가격대비 대출금) 50%

비규제 지역은 LTV 70%가 대출한도이며

이대로만 따졌을 땐

종자돈이 6억이므로 

비규제지역의 집 매수 시 대출한도는 14억입니다. 

규제지역에서는 최대 6억까지 가능한데

현재 직장은 서울의 서쪽이며

12억으로는 규제지역에서 학령기 자녀를 둔 3인 가족 

실거주는 조금 고민이 필요할 것 같습니다.

앞에서 이야기 했듯 정책 대출은 

종자돈(6억) + 최대대출 가능금액(4억) 까지 매수가능 < 6억

으로 이미 종자돈이 최대금액을 넘습니다.

위에서 확인한 대출 가능액 3억 1800만원 을 더한 

한도는 9억 1800만원이며 LTV 35%입니다.

이는 방공제 적용 전으로 서울 매수를 목표 시 5500만원이 제외될 예정입니다.

7단계는 모두 정책대출의 가능여부 파악으로

일반대출로 맘먹었으니 8단계로 이동

최종예산 9억 1800이지만 

조금 더 넘어도 약간의 신용을 써서 

더 좋은 집을 고민해 보는 것이 필요할 것 같습니다.

주담대는 무조건 방공제를 적용.

월 단위 주담대 상환액도 스트레스DSR이 적용된 5.2%로 살펴보았습니다.

최종 주택담보대출을 보수적으로 받고 

별도 신용대출이 없을 때 DSR은 17%로 나오고 있어 

대출에 여유가 있다는 생각이 들었습니다. 

매매가를 9억 1800으로 맞추기 보다 약간의 신용대출을 더해 

더 좋은 단지도 고민할 수 있고

물애초에 조금 더 생활비를 아끼고 

종자돈을 키워 감당한 주담대를 늘리는 방향을 

다시 검토할 수 있겠다는 

생각이 들었습니다.(허리 졸라매!)

다시 하나씩 순서대로 채워보니 

강의 때 들었던 내용이 새록새록하며

종자돈과 대출가능금액을 떠올리니

어떤 단지를 찾아보면 좋을지 

더욱 기대가 됩니다🩷🩷