안녕하세요
가족의 미래를 만들어가는 워킹맘 투자자
하하옷입니다.
오늘은 중소도시 투자 시
공급에서 놓치면 안되는 '열린계와 닫힌계'에 대해
이야기 나눠보려 합니다.
열린계??? 닫힌계???
그게 뭐죠?????🤔
열린계와 닫힌계는 물리학 용어인데요.
열린계 : 외부와 물질을 서로 주고받는 물리적 계(system)
닫힌계 : 열이나 일의 형태로 에너지를 외부와 주고받을 수 있지만
물질은 주고받지 않는 계
부동산에 적용하면,
열린계 : 주변 도시의 공급에 영향을 받는 지역
닫힌계 : 주변 도시의 공급보다, 자체 도시의 공급이
중요한 지역
이렇게 적용해볼 수 있을 것 같습니다.
애정하는 💙줴러미튜터님 💙께서는
중소도시 투자 접근 시
단순히 공급 크기로만 접근하기 보다는
해당 도시의 특성을 이해하고,
그 도시의 공급이
주변 도시와 영향을 주고 받는지
자체 공급으로 움직이는지
디테일한 부분까지 확인해야 함을
말씀해주셨는데요.
이제 실제 지역을 예시로 해서
열린계와 닫힌계를 어떻게 적용해야 하는지
확인해보겠습니다.
닫힌계 - 원주 사례
인구 36만의 강원도 원주시입니다.
과거 상승장 때 많은 선배, 동료 분들이
투자했던 중소도시 중 하나이기도 합니다.
원주혁신도시를 가지고 있고
상승장 때 선호도 있는 단지라면
1.8억 이상 돈을 벌 수 있었던
중소도시기도 합니다. ㅎㅎ
(예시는 상승폭을 볼 수 있는 준신축 단지로 작성)
원주의 주변 지역들에
공급이 많이 들어왔던 시기를 살펴보겠습니다.
여주와 충주에 공급이 많이 들어왔던 시기,
수요가 옮겨갈 수 있는 비슷한 가격대
원주 단지 흐름을 확인하면
충주 공급이 많았던 시기
여주 공급이 많았던 시기
원주 단지에 크게 영향을 주고 있지 않음을
확인할 수 있습니다.
강원도의 큰 형님 원주의 경우 ㅎㅎ
✅닫힌계 체크
✔원주는 주변 도시들의 입주가 크게 있어도
영향을 많이 받지 않는다.
✔원주와 주변 도시의 연결성은 크지 않다.
So, 원주는 자체 도시 공급에
가장 크게 영향을 받고 있다.
는 것을 확인할 수 있습니다.
원주의 경우 ㅎㅎ
공급 파트를 확인할 때, 자체 공급이 얼마나 있는지
공급이 있다면
공급이 들어오는 위치가 어디인지 좀 더 딥하게
확인하는게 중요할 것 같습니다.
열린계 - 김해 사례
인구 53만의 김해시입니다.
바로 옆에 100만 창원시와
300만 부산광역시가 둘러싸고 있습니다.
그러나 여전히
선호도 있는 준신축 단지도
5천 정도의 소액으로 투자가 가능한
매력적인 중소도시 중 하나이기도 합니다.
김해 역시
많은 동료들이 투자를 했던, 그리고 지금도 하고 있는
중소도시 중 하나인데요.
열린계 김해시의 케이스를
확인해보겠습니다.
김해 주변 지역들에
공급이 많이 들어왔던 시기를 살펴보겠습니다.
창원과 부산에 공급이 많이 들어왔던 시기,
김해 단지 흐름을 확인하면
창원 성산구 공급이 많았던 시기
비슷한 전세가인 성산구 신축으로
수요가 옮겨가는 모습을 확인할 수 있습니다.
*율하 한림풀에버7단지 전세 -20.25% 하락
한번더 김해 전체 가격 흐름을 살펴보면
성산구 좋은 입지 신축이 들어오면
김해 전체 전세가부터 매매가까지
흔들리는 것을 확인할 수 있습니다.
부산 강서구 입주가 있었을 때는 어떨까요?
비슷한 전세가의 단지 가격 흐름을 확인하면
오? 부산 강서구의 입주에는
영향이 크지 않았음을 확인할 수 있습니다.
창원과 부산의 위성도시인 김해의 경우
✅열린계 체크
✔김해시는 주변 도시와 영향을 많이 주고받는다.
✔김해시는
특히 창원 공급의 영향을 많이 받는다.
(김해보다 상위 지역인 창원 성산구)
✔삼계와 율하 모두 환경적으로
더 좋은 곳이 아닌 강서구의 단순 입주에는
영향을 크게 받지 않는다.
✔다만 앞으로 들어올 에코델타시티 (신축밭, 환경개선)
입주시기에는 수요가 옮겨갈 수 는 있다는 것을
확인하고 있어야 함. / 보수적 전세가 접근
는 것을 확인할 수 있습니다.
김해의 경우,
김해 자체의 공급 뿐 아니라
창원과 부산의 공급도 주의깊게 봐야겠네요! ㅎㅎ
같은 중소도시더라도,
도시의 특성에 따라
투자 시, 어떤 부분에서
리스크를 좀 더 체크해야 하는지
확인할 수 있습니다.
열린계와 닫힌계,
이번달 중소도시 앞마당을 만드는 분이라면
지금 내가 보고 있는 지역은
어떤 특성을 가지고 있는지
확인해보시면 좋겠습니다. ㅎㅎ
읽어주셔서 감사합니다
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