*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
은평뉴타운마고정3단지아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
2. 교통
강남역 56분 / 여의도48분 / 광화문 35분
3.학군
4. 환경
대형마트 : 롯데몰, 롯데마트
종합병원 : 은평성모병원
5. 공급
연신내양우내안애퍼스티지 28년 260세대
은평자이더스타(도시형) 26년 262세대
새절역두산위브트레지움 25년 424세대
서울은평뉴타운디에트르더퍼스트 25년 452세대 = 총 1398세대제목
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
: 고점대비 1억원정도 빠진 상태, 아주 저평가는 아니지만 투자 가치는 있다고 본다
2) 환금성
: 세대수가 1000세대는 안되지만 은평뉴타운 안에 있는 만큼 환금성은 나쁘지 않다고 본다
: 초, 중학교가 인접해 있는 단지여서 부모 선호도가 있는 단지이다
3) 수익률
: 저점매수시 수익률 +25%
: 현재 호가 매수 후 고점 달성시 +13%
: 현재 호가 매수 후 20% 수익률 달성 매도가격 8.76억원
4) 원금보존
: 대출 규제 등에 의한 일시적 전세가 하락은 있을지 모르겠으나,
장기적으로 봤을때 원금 보존은 가능하다 본다
5) 리스크 대비
: 은평구 내에서 공급은 연간 적정수요 2200세대를 밑도는 3년간 1400세대 이고
당분간 서울지역 재개발 재건축등에 의한 신축 계획이 나오기 힘들다보니
리스크는 문제 없다고 본다.
인접해있는 고양 덕양구에서도 연간 적정세대(2400세대)를 밑도는 3년간 2100세대 이라
오히려 공급이 없어 전세가를 밀어 올리면서 매매가도 상승 가능하다 본다
나의 투자 결론 :
매수 가격 : 7.3억 이하면 매수 가능하다 본다
투자금 : 2.3억 수준이면 서울 투자의 시작으로 나쁘지 않다 본다
✅ 작성하면서 느낀점 :
1) 매수가격 및 매도가격에 대한 사전에 깊은 생각이 있어야겠다
→ 적정 매도시점에 매도가 가능할지 잘 알아봐야겠다
너무 먹으려고 욕심부리는 것도 좋지 않다 본다
2) 전세가격이 좀 왔다갔다 하는 지역인 것인 것 같아
투자시 전세빼는데 어려움이 있을 수 있다
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