✅아파트명
호계신성미소지움
✅위치(지도)
경기 안양시 동안구 경수대로 707번길 39
✅입지평가
1. 직장
2. 교통
강남역 54분 /여의도 1시간4분 /광화문 1시간12분
4호선 범계역 도보 20분
3.학군
호계신성미소지움-범계중 도보 16분
호계신성미소지움-호계초 도보 5분
4. 환경
백화점,마트,공원 등 역주변 대형상권이 있는 곳
2km이내 백화점 1개, 홈플러스, 아울렛, 공원, 병원 등
5. 공급
동안구 내 2028년까지 공급량을 다시 찾아봄
세대로는 3.4%이고 단지로는 1.0% 이상,3,876세대
적정수요가2800세대 인거에 비해 공급량이 많다고
확인된다. 그리고 현재 미분양이 100이하로 줄고는 있지만 0은 아니기 때문에 만약 3년이내 투자할 생각으로 공급량을 봤을때는 다른 곳에 비해 투자가치가 떨어지지 않을까 생각해본다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 고점대비 1억 정도 내려간 상태라 비싸지 않은 편. 현재 전세가율 70%이상, 강남까지 교통도 괜찮다고 생각함. 같은 입지의 주변아파트들은 30년이상 구축이어도 매매가 6억-8억에 형성되어있어서 이 아파트가 저평가 되어있을거라 생각한다.
2) 환금성 : 세대수가 300세대 이상이긴 하지만 다른 아파트단지에 비해 세대수가 적기때문에 거래가 잘될지 의문, 하지만 24평에 교통,환경,입지가 좋고 초,중,고가 가까운 곳이라 선호도가 있을거라 예상한다.
3) 수익률 : 저점매수시 수익률 39%, 지금 고점대비 1억이상 내려간 금액이라 앞으로 매매가,전세가가 상승할 경우 지금 매수해도 비싸지 않은 가격이라 생각이 든다.
4) 원금보존 : 최저 전세가까지 보장된다고 생각하면 원금보존은 가능할거라 예상, 현재 전세가율 70%이상. 투자금이 적게 드는 편이다.
5) 리스크 대비: 공급량이 좀 늘어나기 때문에 3년이내 투자를 할 생각이면 다른 곳도 봐야하지 않을까 싶다.
전세빼기가 힘들수도 있을테니..
나의 투자 결론 : 당연히 비슷한 가격대의 아파트를 더 찾아보고 임장도 다니고 비교평가를 해야겠지만, 이 아파트로만 봤을때 세대수 말고는 사실 큰 단점이 없어보인다. 세대수 때문에 다른 곳에 비해 환금성이 좀 떨어질수 있지 않을까..? 고민이 되지만 입지로만 보면 저평가라고 생각이 들만큼 지금이 비싸지 않은 가격이라 생각한다. 수익률20%이상이면 투자하라고 하셨는데.. 1억정도 빠진 지금이 비싸지 않게 살 수 있는 기회가 아닐까..? 여기는 다른 곳과 비교평가하며 더 지켜봐야 겠다.
직접 다녀온 결론: 아파트로 들어가는 입구에서 경사가 있음 근데 아파트 내에도 경사가 있어서 101동,102동은 입구쪽이지만 그 나머지 동은 아파트 내에서 경사 한번더 올라가야함. 세대수가 작아서 그런지 확실히 동간격이 좁고,붙어있음 놀이터있고 아파트안에 관리사무소,경로당있음 입구에서 조금 들어가면 지하주차장있음
지상주차장은 자리가 별로 없음
아파트 주변 골목은 상가가 노후화됨, 건너편에 신축아파트가 생겨 그쪽의 상권을 같이 이용할듯
✅ 작성하면서 느낀점 : 한가지의 아파트 수익률도 수정만 3번을 했는데.. 이걸 여러개 해야될 생각이 드니 선배님들이 대단하다 고 생각이 들었다.. 하나의 아파트를 저환수원리에 따라 고민해보니 아직은 비교가 안되지만 그래도 이 아파트가 투자할 가치가 있는지 없는지 대충 느낌은 오는 것 같다..앞으로 느낌이 아닌 확신이 올때까지 앞마당을 넓히고 공부해야겠다는 생각이 들었다.
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