2~3주차 과제_호북이

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

응암 푸르지오(08, ^361)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

은평구 종사자수 109,023명 : 해당 지역은 직장으로 수요를 이끌내기 어려운 지역으로 생각된다. 인근지역 DMC, 마포, 중구&종로구, 3호선을 이용한 강남

2. 교통

앞서 언급한 내용과 동일하게, 우선 가장 가까우면서 규모가 크며 3호선을 인접한 중구&종로구 쪽 직장이 가장 수요가 많을 것으로 보이며 25분 정도 더 가면 강남권으로 진입이 가능하기 때문에 강남권까지 출퇴근 커버가 된다. 또한, 6호선을 이용해 DMC와도 쉽게 이동할 수 있으며, 환승을 통해 마포&여의도권 출퇴근도 가능하다.

3.학군

영락중 66.5%(2.7%) : 해당지역은 학군으로 수요를 끌어내기는 어려울 것 같다. 하지만, 서울 하급지에서 보기드문 아파트밀집 지역이기 때문에 자녀를 키우기 좋은 환경으로 생각되며 최근 신축이 더 많이 들어와서 그러한 분위기가 이어질 것으로 생각된다.

4. 환경

이마트, 서울특별시 은평병원 등이 있으며 바로 옆은 아니나 주변 아파트 밀집도가 많이 올라가서 전반적으로 균질성이 많이 개선 되었다.

5. 공급

해당지역 공급 리스크는 매우 낮아져 있다. 또한, 현재 전세가격 또한 꾸준히 상승하고 있기 떄문에 몇년 안에 투자기회가 열릴 수도 있을 것으로 생각된다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고대비 가격이 많이 상승했으며 타 수도권 4~5급지 내에서 더 좋은 단지들이 (개봉동, 범계평남, 광명 등) △

2) 환금성 : 3/6호선과 거리가 있으나 서울 하급지 중에서 균질성과 인프라가 매우좋은 편에 속한다. 상위 선호도는 아니지만 꾸준한 수요가 충분히 있을 것으로 생각된다. ○

3) 수익률 : 현재 전고기준 수익률이 27%로 2~3년 만에 100% 수익률이 달성되기 쉽지 않아 보인다. △

4) 원금보존 : 가격이 조금 올라와 있어서 하락할 여지가 있으나, 전세가율은 딱 평균 정도로 적정하다고 생각되며 앞으로 해당지역 및 인근지역 공급이 적기 때문에 장기적으로 전세가가 올라가서 지탱할 수 있을 것으로 보여진다. ○

5) 리스크 대비: 공급이 적정대비 매우 적게 있을 예정 ○

나의 투자 결론 : 서울 하급지에서 보기드문 균질성을 가진 동네이지만, 다른 앞마당에 저평가 된 아파트가 더 많이 있는 것이 확인 되었다. 또한, 수익률이 충분하지 않을 것으로 보여지기 때문에 전세가가 오르고 가격의 조정이 조금 더 올때 투자하는게 맞다고 생각된다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 직접 분석을 해보니 정리되지 못했던 생각들이 정리되면서 명확하게 의사결정을 할 수 있게 된 것 같습니다.