길음동 길음래미안 1차 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 87기 1조 두두리]

✅아파트명

길음동 길음래미안 1차

✅위치(지도)

• 4호선 길음역에서 단지 입구까지 도보6분
• 주변 상가가 잘 되어 있음. 입구는 평지, 뒷쪽으로는 경사가 있음.

✅입지평가

1. 직장

성북구 종사자수 111,005/ 등급 B

2. 교통

강남 46분/ 여의도 43분/ 시청 33분

• 4호선 길음역과 도보권
• 2,3,5,9호선 보다 선호도가 떨어짐. 지하철은 서울 3대 업무지구와 바로 연결이 안 됨, 환승을 해야 함
• 광화문, 시청, 종로의 접근성이 좋음

3.학군

길음중학교 88%, 성신여자중학교 88%, 개운중학교 88.7%

• 성북구에서 가장 선호하는 학군지

   

4. 환경(주변 편의시설)

이마트 미아점 1.6km, 이마트 하월곡점 1.5km, 홈플러스 월곡점 3.2km

현대백화점 미아점 1.3km, 롯데백화점 미아점 2.0km

고려대학교 안암병원 3.7km, 서울대학교 병원 4.4km, 경희의료원 5.0km

• 미아현대백화점과 도보권으로 접근성이 매우 양호 함. 근처에 백화점, 대형마트가 가까워 이용하기 편함

5. 공급(주변지역 포함)

• 2025년 공급 : 6,263세대(동대문구 이문, 휘경 뉴타운)
• 2026년 공급 : 1,112세대(성북구+동대문구)
• 2027년 공급 : 2,860세대 (성북구)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 매매가 93%정도로 회복함. 바로옆에 성북구의 대장주인 롯데캐슬클라시아,래미안길음센터피스가 있음. 신축(준신축)에 대단지, 커뮤니티시설 등의 이유로 더 선호함. 그래서 저평가라고 보기는 어려움(연식이 20년이 넘음). 인접지역에 학군은 상대적으로 떨어지지만 대단지 신축단지인 장위,이문,휘경 뉴타운의 공급이 2027년도 까지 예정되어 있음. 당분간 전고점을 찍기는 힘들 듯

2) 환금성 : 1,000세대 이상의 대단지, 1군 브랜드, 역세권, 구조가 방3/화2/계단식, 선호 학군지라 양호

3) 수익률 : 고점 매수 시 수익률은 -19%, 저점 매수 시 수익률 232%

4) 원금보존 : 현재 전세가율이 53%로 적정수준 보다 낮음. 주변의 공급도 많지만 꾸준한 수요가 있는 지역이라 장기적으로는 원금보존 할 듯.

5) 리스크 대비 : 전세가율이 평균대비 낮은편이라 역전세의 위험은 적을듯. 그러나 2025년도, 2027년도에 주변지역에 입주물량이 많음.  전세가율이 쉽게 회복되기 어려울 듯. 

나의 투자 결론 : 역세권, 선호 학군, 대단지 등의 장점이 있지만, 준공 20년이 넘어가고 있음. 주변에 성북구 대장주인 롯데캐슬클라시아, 래미안길음센터피스가 있음. 2곳은 대단지에 입지도 좋고 신축이어서 커뮤니티 시설도 잘 되어 있음. 전고점 대비 93%로 많이 올라 현재 시세로는 투자를 안 할 듯.  전세가율이 낮아서 투자금도 많이 들어감. 전세가율이 평균정도로 올라가고 가격 조정이 많이 된다면 향후에 고려해 볼 듯

✅ 작성하면서 느낀점 : 수익률분석도 끝났는데 각 항목별로 평가해서 결론을 도출해 내는게 어려웠음.  주변 아파트와의 비교평가도 어렵네요. 경험이 쌓이다 보면 실력이 늘겠죠.