오산시 원동 아파트 수익률 분석보고서

✅아파트명 : 운암주공5단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : C 종사자수 77,284명/ 사업체수 20,094개

2. 교통 : 강남 59분  / 부도심 여의도 1시간 16분 => A

KTX 26년 말 개통, 동탄트램 28년말 개통, GTX-C예정(미정)

3.학군 : 운암중 70% 원일중 69%

4. 환경 : 이마트 도보16분(886m), 롯데마트 도보 12분(726m), CGV, 식당가 많음 

             단, 혐오시설인 모텔, 유흥가도 있음

5. 공급 : 올해 공급이 많이 과잉이고 앞으로 2년뒤까지도 공급과잉이다. 

공급이 많은곳은 새로 생긴 산업단지 쪽이어서 구도심인 원동에는 영향이 크지 않은것 같다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 역세권 다른 지역의 아파트들에 비하면 가격이 저평가 된 양상임, 

전고점 대비 많이 하락했다가 점점 오르고 있는 상황으로 현재 전고점대비 25.71% 하락함

2) 환금성 : 강남까지 거리가 가깝고, 초중고 품은 아파트로 마트도 가까우며, 

                입지가 좋고 1000세대 이상으로 환금성은 좋아보임

3) 수익률 : 전세가율이 오르고 있고, 매매가도 오르고 있어 향후 수익은 있을지 모르지만 많이 저점은 아닌 것 같음

4) 원금보존 : 전세가가 어느정도 받쳐주고 있어서 투자금이 5천일때, 전세가가 2억1000만원이어서 5천 밑으로는 잃지 않을 수 있음. 좋은 입지로 많이 떨어질 것 같지는 않음

5) 리스크 대비: 향후 2년뒤까지 공급이 많긴 하지만, 새로 공급되는 신축이 많은 신도시 쪽에는 이정도 가격대에 이렇게 입지가 좋은 곳은 없어서 경쟁력이 있다고 생각됨. 신축이 있는쪽에는 대형마트나 편의시설이 많이 부족한 상태임. 추후 신축신도시쪽에 편의시설이 생긴다면 가격이 떨어질 위험은 있다고 생각됨.

나의 투자 결론 : 교통이나 상권, 마트 등 입지가 매우 좋아 생활하기 편리함. 다만 구축이라 인테리어나 샷시등 수리가 필요함. 나중에 신도시의 인프라가 많이 구축된 뒤에는 이 아파트는 구축이라 가격이 떨어질 위험이 있음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 27년차된 구축이라…재건축 진행시 그에대한 부담도 있을 것 같다. 

샷시도 하려면 천만원은 더 들텐데 재건축 예정이라면 굳이 더 인테리어에 투자해야 하나 싶다.

입지좋은 구축이라도…연식이 너무 오래되었다면 나중에 가격하락은 있을수 있다는 점….