✅아파트명
평촌동 향촌롯데
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
안양시 동안구 종사자수 181,783 명
2. 교통
강남 47분 / 여의도 1시간 1분 / 시청 59분
3.학군
평촌중 92.0 % / 8.5% 범계중 93.1%/ 7.2%
4. 환경
5. 공급
평촌두신위브더프라임 2025년 6월 456세대
e편한세상평촌어반밸리 2026년 10월 458세대
평촌자이더퍼스니티 2027년 12월 2,737세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : -
2) 환금성 : 1~3층, 탑층 제외. 530세대로 300세대 이상 충족. 나홀로 아닌 주변 택지.
3) 수익률 :
투자금 = 매매가 8.2억 - 전세가 4.6억 = 3.6억
투자금 대비 200% 이상 수익을 내려면 매매가 7.2억 이상 상승해야 함.
10년 후 현 매매가 8.2억 + 수익 7.2억 = 매매가 15.4억 을 기대할 수 있는가?
현 전세가 4.6억. 물가 상승을 반영하여 10년 후 전세가 9.2억 기대.
전세가율 60% 가정하에 10년 후 매매가 15억 기대해 볼 수 있음.
10년 수익(15억-8.2억) / 투자금 (8.2억 - 4.6억) *100 = 188% , 연 18.8% 기대
4) 원금보존 :
- 현재 전세가율 56% (경기 적정전세가율 70%)
- 향촌 롯데 강남 1시간 출퇴근 가능, 학군(학업성취도, 평촌학원가), 균질한 택지 환경으로 입지독점성 있음.
- 전고점 대비 11.8% 하락
5) 리스크 대비:
- 3년 이내 적정공급량 이내
- 잔금대비 어려움.
나의 투자 결론 :
향촌롯데는 입지독점성 우수한 단지이지만, 현재 전세가율이 56%으로 낮아 원금보존 원칙기준에 못미치고, 전고점대 11.8% 하락으로 다소 아쉬운 부분이 있다고 생각합니다. 수익률 부분에서는 연 18%를 기대함에 따라 연 수익률 20%에 못미치지만, 수익부분에서는 7억 이상 차익을 기대할 수 있어 나쁘지 않은 투자라고 생각합니다. 3.6억 이라는 다소 무거운 투자금 대비 최선의 투자일지는 다른 앞마당 단지들과 비교해야 한다고 생각합니다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
평남에서 대표할 수 있는 단지이기 때문에 막연하게 투자하면 좋겠다 는 생각이 들었으나, 저환수원리 각각의 원칙에 따라 분석하다보니, 최선의 투자처 라기에는 아쉽다는 생각이 들었습니다. 실제 투자에 있어서도 막연하게 좋은 단지, 갖고 싶은 단지 라는 이유가 아닌, 투자원칙 각 요소를 하나씩 꼭 점검하여 투자해야 함을 다시 각인시킬 수 있었습니다.
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