[열반스쿨기초반 87기 5를 아파트 투자하기위해 7전팔기하조 내사랑돌돌] 신당동 남산타운 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 남산타운

✅위치(지도) : 서울시 중구 신당동 

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

3.학군

4. 환경

행당역 : 롯데마트  / 왕십리역 : 이마트 이용

동대문역사문화공원역 : 국립중앙의료원 /  한강진역 : 순천향병/  한양대역 : 한양대병원 이용가능

5. 공급 : 없음

  ✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

  추후 첨부예정

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : (절대기준 : 전고점대비 ,상대기준 : 단지 vs 단지)

   서울 중심권 내 5천세대가 넘는 대단지 아파트로, 주요 업무지구와의 접근성도 가깝고  

   전 고점대비 -12%상태로 매수하기에 비싸지 않은 금액이라고 생각한다.

   5천세대가 넘는 규모는 택지 균질성이 떨어지는 단점을 충분히 보완하며,

   임대아파트 동의없이 리모델링사업을 진행할 수 있는 법안이 통과되면, 구축이라는 단점까지 보완이 되기에

   장기투자의 관점으로 볼때 현재시점에서 충분히 저평가 되었다고 생각된다.

2) 환금성 :(팔고싶을때 팔수있는가??)  

    세대수 5,150세대 (임대2,034세대) /  42동  

    중구 내에서 2순위로 거래량이 많은것을 볼 때 환금성이 좋은편이다.

    남산타운의 경우 약수하이츠와 같이 보는 경우가 많기에 두 단지를 비교를 해 보았는데

    일반세대 기준, 남산타운보다  약수하이츠의 거래가 2배정도 많다

    24년~ 현기준으로 볼때 역시 약수하이츠의 거래량이 더 많다.

    실거주 측면에서 남산타운이 더 좋아 약수하이츠에 비해 거래량이 적은것인지? 

    2배가까운 세대임에도 불구하고 차이가 나는 이유를 함께 살펴봐야 겠다.

3) 수익률 :  투자금대비 수익율

    10년보유시  현재 매매가격의 2배의 가격이 된다는 가정하에

    현재 내 투자금대비 수익율을 계산해보면 약3배, 이를 10년으로 나누면 약 33% 수익율을 확인할 수 있다.

4) 원금보존 : (전세가비율)

    중구를 기준으로 근접한 성동구, 용산구의 대규모 공급은 없다. 

    현재 전세가율이 50%로 다소 투자금이 더 필요하지만, 중구 내 다른 단지들 모두 전세가율이 50%로 남산타운만

    낮다고 볼 수 없다. 또한 네이버 부동산의 전세물건은 46건으로 일반세대수 대비해서 매물수가 적은편이다.

    이에 전세물건이 소진되면, 전세가 상승이 예상되며, 투자금의 일부 회수도 가능할 것으로 보여진다.

5) 리스크 대비: 공급, 역전세 대비

    중구의 경우 입주 예정공급량이 없다.

    남산타운의 가장 단점인 구축? 집 내부 리모델링 및 수리가 리스크로 생각된다.

    구축이다 보니, 지속적인 수리가 필요할 것으로 보인다.

    그외 역전세에 대한 방어는 회사자체대출 및 보험약관대출, 주식처분등으로 방어가 가능하다.

    (최대 1억원 예상)

나의 투자 결론 : 

   남산타운은 자체 일자리 수요가 높은 중구에 위치하고 있으며, 주요 3대 업무지구와의 접근성이 매우 뛰어나다.

   대중교통인 3.6호선 약수역과 버티고개를 이용할 수 있으며,(단지별 차이가 있음), 자차를 이용하여 

   서울 내 이동이 편리하다. 

   중구 자체가 학군이 뛰어난 곳은 아니지만, 남산타운의 경우 옥수파크힐(성동구 대장단지)과 동일한 

   동호 초등학교로  배정을 받는다.  (중학교 입학을 앞두고는 타 지역으로 이사를 고려할듯…)

   인근에 롯데, 신세계 백화점,  순천향병원, 한양대 병원등을 이용할 수 있으며, 단지 1층 버티고개 역쪽으로

   동네 대형마트가 위치해 있어 생활하기 편리 할 것으로 보인다. 

   중구 내 공급물량도 없고, 아직 전고점을 돌파하지 않은 상태로 현 가격에 매수해도 나쁘지 않은 가격이라고 

   생각된다.

   당장은 아니지만 리모델링의 호재도 있고( 10년이내면 충분히 되지 않을까?)

   꼭 리모델링이 되지 않는다 하더라도 서울 중심의 5천세대 대단지와 땅의 가치를 봤을 때 

   충분히 투자할 만한 단지라고 생각된다.

  ( 리모델링시 = 직장 + 교통 + 위치 + 신축(환경개선)  /  학군빼고 다 갖춘곳이 되겠다.)

   현재 투자금으로 투자할 수 있는 단지를 더 찾아보고 비교평가 해봐야 겠다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

  : 사람들이 좋아할만한 서울중심의 대단지 아파트는 어디가 있을까? 고민하다가 

    내가 아는 가까운지역으로 가장 먼저 가본곳이 남산타운이었다. 

    언덕에 구축인 이곳을 사람들이 왜? 좋아하는지? 

    겉모습만 보고, 나의 개인적인 생각으로만 단지를 평가하는것이 아니라, 

    위치, 입지, 환경, 그리고 왜 이곳을 좋아하는지?(거래량), 투자금대비 수익율까지 계산해보니, 

    충분히 가치가 있는 곳이란 생각이 든다 

    이런 기준없이 남들이 좋다 하니까, 이정도면 좋다고 해서 그냥 투자를 했다면, 

    10년이란 시간을 버틸 수 없을 뿐더러

    하락장이 올 때 마음고생이 심할 것 같다. 

    실준반을 통해서 임장보고서 작성하는 법을 배우다 보니, 

    이렇게 투자분석 보고서를 쓰면서 단순히 복붙을 하고 있는것이 아니라,  

    ‘생각’ 이란것을 하면서 작성하고 있다. 

    임보작성을 함에 있어 복붙을 하는게 무슨 의미인가?? 라는 의심을 품었지만 반복학습을 하다 보니

    살짝 익숙해지고, 작성에 대한 두려움이 살짝 줄어들다 보니 마음의 여유? 가 살짝 생긴 것 같다. 

    보고서 작성은 아직도 벽이 높게 느껴지지만, 투자를 위해서 반드시 필요한 부분이라고 생각한다.

    10년후 나의 17억짜리 보고서가 될 수 있기에……