[🌸8ㅕㄹ반7ㅣ초반 독ㄱ6임투 ✨최강조 겨울떠돌이] 아파트 수익률 보고서 작성

✅아파트명

• 남산롯데캐슬센트럴스카이아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

• 대구 중구 사업체수는 25,324개로 종사자수는 90,872명이다.
• 대구는 직장군이 약하고 배드 타운의 성향이 강한만큼 직장은 큰 영향을 미치기 어렵다고 생각된다.

2. 교통

• 대구를 가로지르는 달구벌대로가 있어 직장으로의 이동이 용이하다.
• 대구 주변으로 구미, 칠곡, 경산, 영천 등으로 출퇴근하는 사람들이 많아 달구벌대로는 주요한 이동경로이다.

• 주변 5분내 거리에 청라언덕역이 있어 2호선과 3호선을 이용하기 용이하다.

   

3. 학군

• 대구는 학군이 유명하나 수성구 외에 지역은 큰 의미를 가지기 힘들다고 할 수 있다.
• 일반적인 시점으로 바라보았을때 초품아인만큼 좋은 의미를 가지고 있다고 생각된다.
• 아파트 주변 학원이 많이 있어 맞벌이하는 가정에는 긍정적인 의미가 있다고 생각된다.

4. 환경

• 아파트 주변 유해 시설(술집, 모텔 등)이 적어 아이들 키우기에 적당한 거리로 보인다.
• 살짝 오르막길이 형성되어 있어 유모차를 끌고 다니시는 분들은 힘들 수 있어보인다.
• 병원은 있으나 신혼부부가 이용하기엔 의미가 있는 병원은 보이지 않는다.
• 아파트 5분내 거리에 홈마트가 작게 형성되어 있다.

5. 공급

• 더샵동성로센트리엘(주상복합) 2025.11 / 392세대

• 25년 대구 중구의 입주량은 2,090으로 수요량보다 높은 것으로 보인다.
• 또한, 22년부터 24년까지 수요량에 비해 입주량이 많음으로 입주량을 소모하기까지 아파트 가격이 낮게 형성되어 있을 것으로 생각된다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 남산롯데캐슬센트럴스카이 33평
• 현재 시세
  • 2025.06 매매 7.9억, 전세 3.9억
• 5년 내 고점 매입시
  • 2022.03 매매 9.5억, 전세 5억
• 5년 내 저점 매입시
  • 2022.12 매매 6억, 전세 3.7억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 전고점 대비 20%정도 빠져있는 상황이나 주변 환경이 좋다고는 보기 힘들어 보임

2) 환금성 : 청라언덕 주변 아파트 중 대장 아파트로 충분히 환금 가능성은 있을 것으로 보임

3) 수익률 : 전고점이 9억이나 전세가 받쳐주지 못함으로 수익률이 좋지 않을 것으로 보임

4) 원금보존 : 대구 현 상황을 고려하여 아파트 수요량을 해소하기까지 오랜 시간이 걸릴 것으로 보이고 입지 독점성을 가지기에는 비슷한 요건을 가진 아파트가 꽤 많을 것으로 보임

5) 리스크 대비: 대구가 입주물량이 적으나 아직 해소되지 않은 입주량이 있는 만큼 수익시기가 뒤로 미뤄질 가능성이 있어보임. 

나의 투자 결론 : 대구의 현재 상황으로 입주물량이 대량으로 들어와 있어 이 물건들을 해소하기 까지는 충분한 시간이 필요한 것으로 보이며, 이 물량들이 해소된다면 경북권에 있는 집이 필요한 사람들이 몰려오는 만큼 인구가 늘고 상가가 활발해지는 효과를 가져와 시간적 여유를 가지고 바라본다면 충분히 수익 실현은 할 수 있을 것으로 보임, 다만 대구 중구에는 입지독점성을 가질 만한 메리트 있는 아파트가 없는 만큼 주변 환경이 어떻게 개선되는지에 따른 상황을 확인하는게 필요하다고 생각됨. 더욱 괜찮은 조건을 가진 매물을 찾는 것이 필요하다고 생각됨.

✅ 작성하면서 느낀점 : 몇개 되지 않는 아파트를 바라보았을 때는 충분한 비교평가를 내리기에 부족한 시간이었으며, 충분한 자료 수집 및 분석이 이루어 지지 않아 확실한 결론을 내리기가 어려웠다. 현시점에서 필요한 정보를 확인하고 주변 환경에 대한 정보를 더 확인한다면 대구에서의 좋은 매물을 찾을 수 있을거라고 생각된다.