이문동 쌍용아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

서울 동대문구 이문동 쌍용아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

동대문구 종사자수 (B) 146,383명

2. 교통

강남 45분 / 여의도 50분 / 시청 38분 (A)

3.학군

근처 석관중 64%(C)

4. 환경

대형마트: 없음

병원 :근처에 내과 1, 약국 1 

(C)

5. 공급

  이문아이파크자이(3-1BL)/25년11월/4,169세대

(C)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 이문동 쌍용아파트 24평 현재 매매 8.1억, 전세 3.8억

5년 내 고점 매입시: 2022년 5월 매매 8.47억 전세 3.15/4.9억

5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 5.9억 전세 3/4.1억

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 10% 빠진 상태로 투자하기 애매

2) 환금성 : 1318세대, 중랑천 인근, 1호선역까지 5분 거리, 교통은 강남/여의도/시청역 모두 50분이내,동대문구 종사자수 B등급으로 수요가 있어 환금성은 나쁘지 않다고 판단

3) 수익률 :현재가격에서 전고점까지 오른다면 25% 연수익률 2.5%

4) 원금보존 : 적정수요 1700세대인데 인근 분양 물량이 7000세대 정도로 공급량이 많기 때문에 전세수요가 못받쳐주지 않을까 우려. 신축 입주물량 폭탄으로 전세가가 떨어질 수도 있지 않을까 예상. 

5) 리스크 대비: 전세가가 떨어졌을 경우, 신용대출로 4년정도는 방어를 해야 되는데 이자를 감당할 수 있을 것인지 의문.

나의 투자 결론 : 직장, 교통은 B등급이나, 학군이라고 할 곳이 없고, 편의시설도 부족하다. 주변 공급물량이 수요의 4배정도로 전세가가 하락할 경우, 리스크 대비가 어려워 보인다. 결론적으로 투자하기 적합한 물건으로 보이지 않는다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 저환수원리 원칙에 대입하여 수익률 평가하는 것은 알았는데 막상 평가하려고 하니 기준을 모르겠어서 다른 분들 과제한 거 보면서 작성해봤습니다. 완벽주의 보다는 완료주의로!! 맞게 평가한 것인지 아직 잘 감이 안오지만 배운 것을 토대로 수정해볼 예정입니다. 두번째 세번째도 시도해보겠습니다