✅아파트명
휘경동 휘경미소지움
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
동대문구 종사자수 146,383명
2. 교통
강남 47분 / 여의도 49분 / 시청 32분
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3. 학군
경희중 75.1%, 경희여자중 86.3%, 청량중 68.0%
4. 환경
단지 근처 대형마트나 백화점 없음. 인근 병원 3곳(경희의료원, 삼육서울병원, 서울성심병원)
5. 공급
휘경자이디센시아 2025. 06. / 1,806세대
힐스테이트청량리메트로블(도시형) 2025. 07. / 288세대
이문아이파크자이 2025. 11. / ,4169세대
청량리롯데캐슬하이루체 2026. 04. / 761세대
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✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 휘경미소지움 25평 현재 매매 6.5억, 전세 4억
5년 내 고점 매입시: 2022년 3월 매매 7.7억 전세 4.3억
5년 내 저점 매입시: 2023년 6월 매매 5.55억 전세 3.5억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1-1) 저평가 : 전고점 대비 -15% 하락
1-2) 같은 동대문구 내의 다른 단지 비교평가
: 전농우성과 전고점 비슷하나 전농우성의 호가가 3천만원 낮음.(전고점은 맨 앞동인 16동, 최저 매물은 나홀로 30동)
1-3) 다른 지역 간 비교평가
: 영등포구 대림현대보다는 싸고, 강서구 방화5단지보다는 비쌈. 다만 환경 개선으로 휘경미소지움도 비슷하다고 생각
→ 상대적으로 휘경미소지움이 저평가되어있다고 보기 어려우나, 전고점 대비 하락률이 적정한 편
2) 환금성 : 아파트, 4층 이상(저층, 탑층 제외), 20~30평대, 역세권(외대앞역 반경 500m)
3) 수익률 : 현재 투자금 2.5억, 수익률 200% = 5억
10년 동안 전세가 2배 상승시 8억 예상 / 적정 전세가율 60% 가정 매매가 13억. 수익률 260%, 연 평균 26%
4-1) 원금보존 : 전세가율 61%, 전세가 꾸준히 상승중(10년 동안 71% 상승)
4-2) 원금보전 : 가까운 외대앞역 인근으로 대단지 신축이 2025년 동안 계속해서 공급됨.
기축인 신성미소지움의 전세가격은 단기적으로 내려갈 수 있음
5) 리스크 대비: 2025년 이후로, 5년간 적정수요 대비 공급이 매우매우 부족함. 역전세 가능성이 낮음.
나의 투자 결론 : 신성미소지움은 엄청 싸다!는 구간은 아닌 것 같으나 전고점 대비 하락이 크므로 현장에서 조금 더 깎아사면 좋을듯. 다만, 현재 진행 중인 휘경자이디센시아, 앞으로의 이문아이파크자이가 입주할 예정으로 전세가격이 단기적으로 내려갈 가능성이 큼. 전세가를 보수적으로 설정, 추가금이 들어갈 준비를 해야한다. 전세가 껴져있는 물건을 검토해보는 것도 좋을듯. 투자금 대비해서 수익률이 낮은 편으로 다른 지역까지 넓혀서 고민해보자!
✅ 작성하면서 느낀점 : 아파트 수익률을 데이터로 계산해보니 현재 가격 수준을 알 수 있었음. 동대문구가 2025년 엄청난 공급이 예정되어 있었는데 보고서를 정리하며 알 수 있었음. 저환수원리에 따라 물건을 분석해보니 물건을 객관적으로 바라볼 수 있었음.
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