✅아파트명
수지구 풍덕천동 신정7단지상록
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
용인시 수지구 : 87,487
2. 교통
- 강남역 : 38분
- 여의도역 : 60분 (환1)
- 시청역 : 67분 (환2)
3.학군
- 정평초 : 총879명/학급당 24명
- 정평중 : 93%
4. 환경
- 이마트 수지점 : 0.6 km
- 성복역 롯데몰 : 1.2 km
- 죽전역 신세계 백화점 : 1.6 km
5. 공급
향후 3년내 공급 없음.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
강력한 신분당선 역세권으로 강남접근성이 40분이지만, 시청과 여의도 접근성이 나쁘다.
10억에 살 수 있는 교통이 좋은 서울 내 아파트들이 많다.
특히, 해당 단지는 전고점을 이미 돌파했다.
2) 환금성 :
600세대이며 작지 않은 단지이다.
20평대 300세대, 30평대 300세대 이다.
저층, 탑층 아닌 매물을 고를 필요가 있다.
3) 수익률 :
이미 전고점을 돌파한 단지로 향후 수익률이 얼마나 될 지 확인이 되지 않는다.
지난 10년간 수익률을 호갱노노에서 아래와 같이 확인해보았다.
대세상승장과 폭락장을 거치고 난 이후에
매매는 2.2배(5.7억) , 전세는 2배(3.2억) 상승하였다.
10년 전인 15년 6월에 만약 이 단지를 구매했을 경우,
매매 4.6억, 전세 3억으로 1.6억 투자금으로 투자가 가능했고,
현재 매매 10.45억, 전세 6.8억이므로
수익률 360% 이다.
4) 원금보존 :
전세금이 꾸준히 오르는 가치가 있는 단지로
일부 역전세는 발생할지라도 장기적으로는 우상향하는 단지이다.
하지만 현재 경기도 적정 전세가율인 70%에는 아직 도달하지 못한 65%이다.
만약 이 단지를 구매했을 때, 100% 수익이 가능할까?
현재단지 구매시 투자금은 3.6억이고, 수익률 100%가 되려면
현재 단지가 14억이 되어야 한다.
지난 10년동안 매매가는 2.2배 올랐으므로,
향후 10년동안 매매가가 올라서 20억 이상 될 확률이 높으므로, 수익률 100% 달성이 충분히 가능하다.
5) 리스크 대비:
수지구에는 향후 3년동안 공급이 없으며,
풍덕천동은 강남접근성이 강력한 신분당선을 끼고 있는 동네로 입지 독점성이 높은 단지이다.
때문에 리스크가 적다.
나의 투자 결론 :
가치가 있는 단지라는 것은 분명하다.
하지만, 이미 전고점을 넘어섰고 가치대비 가격이 낮지는 않은 상태이다.
전고점 대비 아직 오르지 못한 가치가 더 있는 10억 아파트를 더 찾아볼 것 같다.
댓글
