✅아파트명
사가정센트럴아이파크
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
중랑구는 서울25개구에서 종사자수는 하위권에 속하면서,
지역 내 양질의 일자리인 500인 이상 규모의 기업도 4개 수준으로 많지 않아 베드타운의 조건을 갖추고 있다는것을 확인할 수 있었습니다.
또한 주소지와, 원천징수지 기준 소득 수준도 모두 평균 수준으로 인접한 동북권역의 동대문구나, 성동구, 성북구에 비해 떨어지는것을 확인할 수 있었습니다.
이를 통해 알 수 있는 사실은 중랑구에 거주하는 사람들은 직장이 거주를 결정하는 주된 요인은 아니라는 점입니다.
주요 업무지구인, GBD와 CBD에 출퇴근을 하기 위해 이곳을 거주지로 선택했을 확률이 더 높다고 생각됩니다.
2. 교통
중랑구는 강남역 38분, 시청역 46분, 여의도역 57분으로
서울의 3대 업무지구를 1시간 안에 1번 환승해서 갈 수 있습니다.
환승없이 갈 수 없는 부분에서 아쉬울 수 있지만 7호선이라는 노선이 환승할 수 있는 역까지
1차적으로 빠르게 이동할 수 있는 역할을 해주고 있기에 교통면에서 충분히 좋은 입지를 가졌다고 생각해볼 수 있을것 같습니다.
3.학군
사가정센트럴아이파크는 중랑구에 속해있는 아파트이지만 인근에 중학교가 없어, 중랑천을 두고 인접해있는 동대분구의 동국대부속중학교, 휘경여중에 배정된다는 이야기를 지역 맘카페를 통해 알 수 있었습니다.
동국대부속중의 경우 학업성취도율이 68%로 낮은 편이지만, 휘경여중의 경우 86%로 상당히 높은 편이었습니다.
두 학교 모두 특목고 진학률은 1.3%로 동일하네요
입지적으로 보았을 때 학군이 큰 입지 가치를 가진 단지는 아니라는것을 알 수 있었습니다.
초등학교 배정 또한 서울면동초등학교로 배정되며,
도보로 13분이상 소요되며 중간에 도로도 건너야 한다는 단점이 있습니다.
학군이 사가정센트럴아이파크라는 단지를 선택하는데에 중요한 역할을 하지는 않을것이라 생각됩니다.
4. 환경
단지 바로 앞에 홈플러스가 위치해 있어 편의성이 매우 좋습니다.
다만 최근 이슈가 많은 홈플러스라서 다소 걱정되는 부분이 있지만 아직 면목점은 폐점 소식은 없는것 같습니다.
아쉽게도 중랑구에는 백화점이 없어 가장 가까운 백화점은 롯데백화점 건대스타시티점이 있으며
자차로 20분, 대중교통으로는 7호선을 이용 28분으로 이용할 수 있습니다.
종합병원급 의료시설은 녹색병원이 있으며, 자차로 4분, 도보로는 13~14분 정도 소요되는 위치에
종합병원이 있어 응급 상황시 편하게 이용할 수 있는 위치에 있습니다.
정리하자면, 대형마트와 종합병원의 편의성은 좋으며, 백화점의 편의성은 아쉬운 편입니다.
백화점을 제외한다면 주거편의성은 좋은 편에 속한다고 생각됩니다.
5. 공급
10년간의 서울내 공급을 살펴보면 올해를 기점으로 2026년 부터는 공급 물량이 급격하게 줄어드는것을 확인할 수 있었습니다.
중랑구는 2020년 이후 공급이 계속 적정 수요 이하로 공급되고 있으며, 2026~2028년까지 공급이 전혀 없는 시기가 있어 공급난, 또는 전세난이 생길 우려가 있다고 생각됩니다.
다만 인접해있는 동대문구에 대규모 입주가 있기 때문에 이 영향은 당분간 받을 수 밖에 없을것 같습니다.
반대로 이 리스크만 잘 극복하거나 피할 수 있다면, 좋은 기회가 될 수도 있다는 생각이 드네요.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
중랑구의 대장단지임에도 불구하고 아직 전고점을 회복하지 못했지만,
저점인 23년 2월에 비하면 2년 사이에 매매가 2억 이상, 전세는 8천만원 회복했습니다.
투자금이 4.8억이 소요되지만 전고점을 회복하면 2.5억의 수익을 얻을 수 있고,
공급 부족으로 인해 앞으로 전세가 상승까지 기대해볼 수 있을 것 같습니다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 투자금액은 많이 들지만 여전히 저평가 되어 있다고, 생각합니다.
2) 환금성 : 중랑구 내에서 가장 선호도가 높은 단지에 세대수도 1500세대 가까이 되어 환금성도 충분합니다.
3) 수익률 : 서울이라 수익률 측면에서느느 100% 이하지만, 수익금 측면에서는 좋은것 같습니다.
4) 원금보존 : 매매가가 다시 내려갈 여지는 있으나, 원금 보존은 걱정하지 않아도 될 것 같습니다.
5) 리스크 대비: 동대문구의 25년, 26년 공급을 피할 수 있다면 리스크 대비는 충분히 가능하다고 생각됩니다.
나의 투자 결론 : 중랑구의 대장 단지에 투자할 수 있는 기회(?), 같은 금액으로 투자할 수 있는 더 좋은 단지가 있는지 살펴보자. 이 투자금으로 이 단지가 최선일까?
✅ 작성하면서 느낀점 : 강남구를 중심으로 가격이 많이 상승하고 전고점을 넘고 있지만, 중랑구는 대장단지도 아직 전고점을 회복하지 못했다는점이 재미있었습니다.
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