[열기 87기 63빌딩 높이까지 자산 쌓아보조 후추보리] 과천 래미안슈르 수익률 분석 보고서

✅아파트명

과천시 원문동 래미안슈르

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 C

경기도 과천시 종사자수 3.7만명 

ㄴ 양평군과 비슷하게 직장 규모는 작지만, S등급(49만) 서초구와 딱 붙어 있다.

2. 교통 A

3대 업무지구 1시간 이내 (강남역 45분 이내)

ㄴ 지하철 이용 시 : 강남 38분 (환승1), 시청 49분 (환승1), 여의도 47분 (환승1)

ㄴ 자차 이용시 : 강남 40분, 시청 61분, 여의도 54분

3.학군 B+

과천문원중 88.6% / 11.4% (35명), 과천중 87.0% / 13.2% (33명)

ㄴ 중학교 2개 뿐이지만 전반적 학업성취도 85% 이상 준수, 특목고 진학률 10% 이상으로 상위권 학생 매우 많음!

4. 환경 A

정부과천청사역에 이마트 1개, 스타벅스 2개 (스타벅스 총 3개)

5. 공급 S

27.05 과천 지정타에 740세대 입주 예정, 그 외 없음

but 과천은 약 40년간 공급이 많지 않은 도시, 18년~23년에 정부청사 주변 신축(재건축) 입주 & 지정타 택지 입주함

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

- 5년 내 고점 매입시: 2021년 6월 매매 14.7억 전세 7.3억

- 5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 9.2억 전세 4.8억

- 현재 시세: 래미안슈르 25평 현재 매매 16.5억, 전세 9.2억

ㄴ 전고점 대비 +12%, +1.8억 (전세 레버리지 수익률 25%)

ㄴ 전저점 대비 +79%, +7.3억 (전세 레버리지 수익률 166%)

=> 1급지는.. 살 수 있을 때 산다…!

✅현장사진

다녀와서 작성 예정

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점 대비 +12%로 절대적 저평가는 아님. 상대 비교 시, 비슷한 평형/연식/가격대 비교했을 때 5호선 개롱역 역세권 송파구 래미안파크팰리스가 더 저평가로 보인다. (둘다 앞마당은 아니지만)

2) 환금성 : 3천세대 이상, 래미안, 08년식, 10년 뒤에도 충분히 받아줄 입지!

3) 수익률 : 절대적 저평가는 아니어서 이미 안전마진은 없는 상태… 전고점 14.7억*2배=29.4억이 될 단지인가? YES. 인플레이션 이상 충분히 먹을수 있는 단지라고 생각. BUT 수익률이 높은 단지인가? 현재 투자금 7.3억에서 100% 오르려면 매매가가 23.8억, 지금보다 +44% 더 상승해야하는데… 흠

4) 원금보존 : 전세가율 55.8%로 서울 투자기준 60%에는 안들어옴. 강남 투자기준 50%에는 들어오는데…흠

5) 리스크 대비: 전세가 몇 억 빠진다면 내가 방어가 되는가? NO. 

나의 투자 결론 : 다녀와서 작성 예정

✅ 작성하면서 느낀점 : 다녀와서 작성 예정