✅아파트명
사당동 사당휴먼시아 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
사업체 19,793
종사자수 106,159
2. 교통
강남 33분
시청 48분
여의도 41분
3.학군
남성중학교 67%
4. 환경
백화점 0 , 대형마트 0
5. 공급
적정수요 (인구의 0.5% ) : 1874세대
3년 평균 164세대 공급
> 공급 매우 부족
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 비슷한 가격대인 봉천 두산과 비교하였을 때, 상대적 우위를 보이지 않음
저평가 되어있다고 판단하기 어려움
2) 환금성 : 480세대에 로얄동 로얄층으로 꾸준한 수요가 있을 것으로 판단됨
3) 수익률 : 투자금 4.3억 10년안에 100% 목표 수익률을 위해서는
10년안에 14.8억까지 올라줘야함
전고점 돌파하더라도 3억정도 더 올라야 하므로 오르는데 시간이 필요
4) 원금보존 : 전세가율 59%로 적정 전세가율 보다 조금 낮은 수준으로 애매
5) 리스크 대비: 향후 3년간 동작구 공급이 매우 부족한 상황이므로 역전세 리스크는 낮은편
나의 투자 결론 :
전세가율이 낮은 상태로 투자금이 크므로 수익률 관점에서 확신이 없음
저평가 여부도 애매하기 때문에 투자를 진행할 시점은 아니라고 판단됨
✅ 작성하면서 느낀점 :
투자물건을 고르기 위해 기준이 반드시 필요하다는 것을 느꼈습니다.
또한 저평가 여부 판단시 비교평가가 참 어렵다는 생각이 들었습니다.
비교평가가 수월하게 이루어지기 위해서는 아는 지역 ( 앞마당 )이
많을 수록 좋겠다는 생각을 다시한번 깨달았습니다.
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