[열기 87기 28조 잠토] 강동구 둔촌 푸르지오 아파트 수익율 보고서

✅아파트명

둔촌푸르지오 2010년 800세대 

✅위치(지도)

중앙보훈병원역에서 가까운 곳에 위치하고 있으나 주변에 빌라가 많은 지역으로 보인다 

아파트 옆에 빈땅이 보이는데 그린벨트 지역으로 확인 된다. 

✅입지평가

1. 직장

→ 강동구 내에 자체 사업체수는 많지 않아 잠실, 강남으로 이동하는 직장인이 많을것 같다. 

→ 주소지 소득이 더 높은것으로 보아 외부에서 벌고 거주지로 사는 사람들이 많을 것 같다. 

2. 교통

강남 42분, 시청 55분, 여의도 49분 

그래도 강남, 여의도는 9호선으로 쉽게 이동가능하다. 

강남역에서 가까운 9호선 근처의 수요가 더 높을 것 같다. 

<기준: 올파포 기준> 

3.학군

학군은 그리 좋지 않음 

둔촌중 74.2% (특목고 (외고) 1명) / 동신중 68% (특목고 (외고) 4명) 

4. 환경

근처 병원이 많은편 (중앙보훈병원, 강동성심병원) 

가가운 지역에 천호현대백화점과 이마트가 있음 

→ 상권은 꽤 많이 발달 되어있는 지역이다. 적절한 학원가, 적절한상권 

5. 공급

공급은 올파포가 끝나서 이게 많지는 않다. 

대체로 주복만 남아서 큰 영향은 없어보인다. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : O

현재 전고대비 -13%로 84타입은 아직 매수하기 괜찮은 가격으로 보인다. 9호선 인접지역으로 교통도 개선되었고 올파포로 인해 상권도 좋아졌지만 아직 영향이 미치지 않은 단지로 보인다. 

2) 환금성 : O

9호선 중앙보훈병원역까지 10분정도 걸린다. 교통이 많이 개선되었고 강동구에서는 그래도 송파 인접지역으로 보인다. 

3) 수익률 : X

전저점에 매수하였다면 수익율이 약 50%정도 되며 현재 매수한다면 18억까지는 올라와줘야 수익율 200%에 도달 했다고 볼 수 있음.  

지금 13.5억이라 전고인 15.5억까지 오른다면 30%의 수익률이 생김. 

18억까 10년안에 오를 수는 있을것 같지만 전저대비 전고가 높지 않아 수익률은 범위에 들지 않는다고 판단 할 수 있겠음

25평이랑 34평 투자금이 동일하게 들기때문에 84매수가 나음 

4) 원금보존 : O

주변 입지 독점성이 있으나 전세가율이 50% 전도로 하방 경직성이 약하긴 함 (역전세리스크가 있을까?) 현재 전세매물은 1개로 많지 않아서 전세가가 떨어질것 같진 않음 

5) 리스크 대비: O

주변 공급이 정리가 되었다. 안그래도 전세가가 눌려있었는데 이제 오를 일만 남지 않았나!? 

나의 투자 결론 : 강동구에서만 본다면? 투자 가능 

암사 프라이어펠리스가 6.3억으로 투자금은 적게 드는 편이지만 앞으로의 생활권은 둔촌이 1등 생활권이 될것으로 생각된다. 이런 상황에서 준구축이지만 고덕보다는 땅의 가치가 더 있다고 볼 수 있을 것 같고 강동구 내에선 투자금이 적게 들기 때문에 강동구에서만 꼭 투자해야 한다면 투자 할 수 있을 것 같다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

아파트 수익율 보고서를 작성하면서 둔촌 푸르지오가 약간 나홀로 느낌인데다가 역이랑 살짝 떨어져있어 저평가 되어있다는 생각을 많이 했다. 둔촌동의 발전을 고려해 본다면 준구축이지만 투자가치가 있는 곳이라 생각된다.