아파트분석

[열반스쿨기초반]87기 29조 이천롯데캐슬골드스카이 수익률분석보고서

  • 25.06.15

 

아파트명 : 이천롯데캐슬골드스카이(4개동,736세대)

    (신축 주상복합 단지분양으로 현시세 형성 확인이 불가하여 주민선호도가 높은 동일 지역내 랜드마크 

   아파트 분석함)

 

위치(지도)

 

입지평가

 

1. 직장 : 종사자수(138,180) / 사업체수(28,608) 

 → B등급(SK하이닉스, 하이트진로, 시몬스, 동아제약 위치)

 

2. 교통 :  이천역 경강선 이용 및 이천 버스터미널  광역버스 3401번(단지옃 위치 : 도보5분)

             GTX-D노선 계획 예정

 

            강남 : 56분(A등급)  / 여의도87분(C등급) / 판교역 36분(B등급) /  마곡지구 100분(C등급)

  

3. 학군 : 안흥초등학교, 이천중학교, 이천제일고등학교 (도보권 이용)

   ※학업성취도 평가 : 이천중 56%(C등급)(2030년 이천 과학고 설립예정)

 

4. 환경 : 롯데마트(단지 1층에 위치(주상복합)), 롯데프리미엄아울렛(36분거리 위치)(B등급)

             청소년 문화생활센터(25년 9월 오픈예정  / 도보 5분), 안흥유원지 및 공원(도보5분)

 

5. 공급 : 2026년~2027년 신축아파트 공급으로 적정수요대비 과잉공급되나(C등급)

             2028년 이후에는 공급부족으로 예상됨(S등급)

 

  

 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 

현장사진

 

투자 결론 (각 항목별 평가)

 

1) 저평가 : 현재가 전고점대비 회복을 못한 상태이며 주변 신축물량공급으로 매매가 하락 예상되나

               임장시 동간 간격이 주변아파트 대비 넓어서 조망권 보장 예상

2) 환금성 :  이천거주민 희망 입주단지로 환금성 있음

3) 수익률 : 22년 3월 고점 대비 저점구간에 구입하여 장기간 보유시 수익률 117%

4) 원금보존 : 현재가 바로 전저점 대비 1억의 안전마진이 발생함

5) 리스크 대비:  26년~28년 이천시 공급 물량이 다수 계획 되어있어서 전세가를 맞추기 어려울수 있음 

 

나의 투자 결론 :  현재 투자를 하게되면 29년 이후 까지 최소 5년이상 보유를 생각하고 투자 결정을

할수는 있으나 GTX-D 노선 조기 착공시 다른 지역으로 갈아타기 시도 해야함

 

✅ 작성하면서 느낀점 :  안흥동이 신축아파트 분양이 많아서 안흥동에서만은

 비교단지 표본이 적어 다른지역으로 확대하여 리스트 작성예정입니다. 


댓글


오너초이
25. 06. 18. 00:44

조장님 고생많으셧습니다 !!

금월
25. 06. 19. 01:46

오잉 저 몇일전 다녀왔는데 실거주도 했던곳인데 조장님 이렇게 분석까지하시다니 대단함과 존경심이 ^^