3주차 강의 후 보완해봤습니다!!🤓
✅아파트명
한보라마을 경남아너스빌
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
👉B등급 : 용인시 기흥구 종사자수 183,105명
2. 교통
강남 1시간 5분(환승없음) / 여의도 1시간 28분(환승 2회) / 시청 1시간 16분(환승없음)
👉C등급 : 대중교통으로 1시간 이상 소요되나, 메리트라고 하면 환승 없이 강남과 시청을 갈 수 있음.
3.학군
👉B~C등급 : 나곡중 85%, 보라중 75%
4. 환경
👉B등급 : 1km 내 대형마트 1곳 / 이마트(자차로 4분, 800m)
* 코스트코(자차로 8분, 2km), 롯데프리미엄아울렛 기흥점(자차로 12분, 5.5km)
👉종합병원 1곳 : 한림대동탄성심병원(자차로 10분, 5.2km)
👉편의시설 1곳 : 기흥호수공원(도보로 16분, 1.1km)
5. 공급
👉S등급 : 3년 평균 공급량 396가구로, 적정수요량 대비 0.5배 미만
👉S등급 : 3년 평균 공급량 2,687가구로, 적정수요량 대비 0.5배 미만
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
👉수익률 100%를 목표로 한다면, 10년동안 3.6억+0.9억=4.5억 올라야 하며,
전고점이 4.6억이므로 장기적으로 가지고 간다면 가능하다고 본다.
✅현장사진
가본 곳은 아니라서 네이버지도에서 캡처해왔습니다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
-위험한 아파트 계산기 사용 시 전고점 대비 하락율 -23%로 나쁘지 않음, 전세가도 점점 올라가는 추세
-직장 B, 교통 C, 학군 B~C, 환경 B, 공급 S
2) 환금성 : 2000년 입주, 600세대
3) 수익률 : 매매 및 전세수요 매월 있고, 현재 투자금 약 0.9억 필요함,
현재 가격으로 매매했을경우 수익률 100%를 목표 시
10년동안 3.6억+0.9억=4.5억 올라야 하며,
전고점이 4.6억이므로 장기적으로 가지고 간다면 가능하다고 본다.
4) 원금보존 : 전세 전고점은 3.4억, 현재 전세가는 2.65억이고,
지금 투자한다면 투자금 0.9억이 필요한데, 전세 전고점까지 오른다고 하면
전세값만으로 83%의 수익률(수익 0.75억) 낼 수 있음.
매매값으로는 111% 수익률(1억) 가능함.
5) 리스크 대비: 당분간 공급 부족인 상황으로 전세 부족, 전세값 상승 가능함.
나의 투자 결론 :
👉 수도권인데 전세가율이 75% 수준으로 적정 전세가율(70%)보다 높은 상황.
교통이 많이 떨어지나 수인분당선 연장 및 GTX-A 호재가 있어 어떤 변화가 있을지 지켜보는 것이 좋을 듯 하다.
(But, 호재는 호재일뿐… 진짜 삽 파면 가는거다)
내가 생각하는 예산에서 살짝 오버되기도 하지만, 공급량 제외하면 당장은 메리트가 없어보인다.
더 좋은 곳이 있을 것만 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
👉 현재가 갭차이가 예산 즈음이라 이 단지로 작성해봤는데, 실제 가보지 않았고 거주해본 적도 없는 곳이라 작성하기 더 힘들었음. 직접 가보는 것이 정말 중요하다라는 것을 깨달음.
3주차 강의를 듣고 나서 보완해보았는데,
역시 임장이 답인 것 같습니다!
좀더 배워서 빨리 앞마당을 만들고 싶네요!!
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