서울시 관악구 관악우성 아파트 수익률 보고서
✅아파트명
관악우성(00년, 1957세대)
✅위치(지도)
관악구는 서초구, 동작구에 접해있으며 관악우성아파트는 2호선을 이용하여 강남역까지 31분이면 도착한다!!
교통입지에서 매우 입지독점성을 갖고 있다.
✅입지평가
- 직장 B 종사자수 10만이상
- 교통 S 강남 30분이내
- 학군 C 85% 3개미만
환경 A- 백화점1, 대형마트1개 있지만 백화점은 일반 백화점보다 떨어진다
지역 거주민의 소비수준을 떨어질 수 있지만
백화점을 가야 한다면 바로 옆 서초구, 강남구로 이동하여 수요를 충족시킨다
공급 S 적정수요:2409, 3년내공급:650
관악구의 3년내 공급이 없다. 그리고 서울시 전체의 공급도 매우 부족하다.따라서 입지독점성을 가지고 있는 데다가 공급리스크도 낮다
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
전저점을 잡을 수 없었겠지만 만약 잡았더라면 8700만원 상승했으며, 전세도 1억 올랐다.
전고점 대비 매매가 현재 11% 하락한 상태이며 전세가가 아직 회복하지 않은 상태이다.
전고점 회복된다면 9000만원의 수익이 발생하며 5000만원의 전세상승분을 가져갈 수 있다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
전고점대비 -11% 수준. -20~-15% 수준은 아니지만 현재 서울은 많은 단지가 현재 오르는 상황
2) 환금성 :
1957세대의 대단지 아파트로 환금성 보유하고 있으며 주변에 300세대 이상의 대단지 아파트가 몰려있다
따라서 환금성이 있다
3) 수익률 :
전고점 회복 시 8700만원 수익(수익률 24%) + 전세금액 상승시 5천만원의 상승분 발생 가능함
인근 대단지인 관악드림타운도 상승세가 지속되고 있으므로 전고점 수준 회복 가능할 것으로 보이므로
해당 수익률 24%은 안전마진으로 볼 수 있다.
4) 원금보존 :
* 이 물건의 안전마진:
전고점 대비 -11% 수준.
구축이므로 전세가율이 50% 수준이며 이것보다 더 떨어지지 않고 있다
* 수요가 많고 입지독점성을 갖는가:
1달 평균 3-4건정도 매매거래가 지속적으로 이루어지고 있으므로 수요가 있다
게다가 교통입지독점성을 가지고 있으므로 원금보존되는 단지이다.
5) 리스크 대비:
또한 3년내 공급이 매우 적은 편이므로 공급리스크도 없다
전세는 14~20년까지 3억대로 보합하다가 그 이후 상승하여 현재 3.6~4.4억 수준이다.
크게 떨어질 가능성 없으므로 현재 역전세 위험은 없다고 본다.
나의 투자 결론 :
현재 투자금 3.8억이 필요하다. 그렇다면 현재 이 정도 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 단지인가?
투자금 3.8억으로 두고 비교했을 때 인근 더 수요가 높은 단지 & 30평대가 같은 투자금으로 가능하다
그렇다면 이 투자금으로는 다른 곳을 먼저 고려하겠지만 싸게 할 수 있거나 좋은 조건이 가능하다면
투자가능단지로 지속적으로 트래킹하겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
관악구는 언덕이 많은 곳이지만 교통면에서 우월한 입지독점성을 갖고 있다.
전고점 회복 및 전세 상승분이 돌아온다고 할 때 수익률은 24%+@이다.
다만 같은 투자금으로 더 좋은 곳이 있어 보이기 때문에 앞마당을 늘리고 비교평가를 통해
같은 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 단지를 찾는 것이
나에게 가장 수익률을 좋은 단지를 고를 수 있는 방법임을 다시 한번 느끼게 되었다.
댓글
포로리아로리님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
