[열기 87기 3백6십오일 독강임투하조 민경용팔쒸] 강서구 가양동 '가양6단지' 수익률 분석 보고서

안녕하세요! 

평소에 강서구에 있는 구축 아파트에 관해

관심이 많았던 터라

‘가양 6단지’를 선정하여 

수익률보고서를 작성하게 되었습니다. 

(연식이 오래된 아파트들은 투자금이 많이 들다 보니

투자대상후보에서 많이 제외시켰던터라

이번 기회에 분석해 보려구요~!!)

✅아파트명

- 가양 6단지 아파트(1992년식 / 1476세대 / 10평대, 20평대)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장(A)

-강서구 종사자 수 290,473명 / 사업체수 58,806

2. 교통(A)

-강남 48분(1회 환승), 여의도 22분, 시청 40분(1회 환승)

-가양역 9호선 급행 역세권(도보 10분)

3. 학군(C)

-경서중 70%, 마포중 76%, 가양초12/200(명)

4. 환경(B)

-홈플러스(670m) 2개

5. 공급(S)

-2025.11. 염창역동문디이스트(주복) 66세대 

-2026. 10. 힐스테이트 등촌역 543세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

-현재시세: 매매 8.5억/전세 4.3억

-5년 내 고점 매입시: 매매 9.95억/전세 4억

-5년 내 저점 매입시: 매매 7.5억/전세3억

-고점 매수시 수익률: (8.5억-9.95억)/(9.95억-4억)x100 = -24%

-저점 매수시 수익률: (8.5억-7.5억)/(7.5억-3억)x100=22%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가(△) : 전고점 대비 15% 빠져있으나 같은 8억 중반대 단지들과 비교했을 때 저평가로 판단하기 애매함. (가양6단지 vs 관악드림타운 vs 전농SK)

2) 환금성(O) : 300세대 이상, 저층, 탑층 제외, 매도 시 사람들이 좋아할 단지 

3) 수익률(X) : 투자금 대비 수익률이 높지 않음(구축이라 상대적으로 투자금이 많이 필요, 같은 투자금으로 입지 가치가 더 좋은 곳을 우선적으로 살펴보면 좋을 듯)

4) 원금보존(X) : 전세가율이 50%로, 적정전세율 도달하지 않은 상태. 

5) 리스크 대비(O): 강서구 포함해서 주변 공급이 많지 않아 역전세 리스크는 적은 편. 

→ 나의 투자 결론 : 전고점 대비 -15% 하락해 있지만 연식이 오래된 아파트라 전세가율이 낮아 투자금이 상대적으로 많이 드는 단지. 그러다 보니 수익률 100%를 이루기 위해서도 시간이 오래 걸릴 것으로 판단함. 투자자로서 접근했을 때, 투자금 4억 초반은 좀 더 입지가 좋은 단지나 30평형대를 함께 살펴보는 것이 좋음. 따라서, 지금 시점에 가양 6단지는 투자 우선순위가 아니라고 판단함.

✅ 작성하면서 느낀점 

- 일단, 투자자로 접근하였을 때, 전세가율이 낮은 아파트의 경우는 투자금이 많이 들어 수익률 100%, 200% 달성하기 까지 시간이 오래 걸릴 수 있다는 것을 다시 한 번 깨달았다. 

- 그렇다면 전세부족 현상이 지속되었을 때, 연식이 오래된 90년대 초반의 아파트도 전세가율이 60% 이상 올라올 수 있을까? 그 때가 되면 기회가 찾아올까? 연식 좋은 곳이 더 우선적으로 투자 기회가 찾아오겠지? 

-연식이 오래된 아파트의 경우에는 전세가가 낮다 보니 투자로 접근하는 것보다 입지가 매우 좋은 단지라면 실거주로 거주하는 방향도 고려해보면 좋을 듯하다.

-전고점 대비 하락률로 저평가를 1차적으로 체크, 그 다음은 같은 가격대의 단지들을 비교평가해봐야 하는데 이 실력을 더 쌓아야겠다는 생각을 하였다.