✅아파트명
샛별마을 삼부아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
판교, 정자동에 직장이 많고,
IT 계열의 고소득 직장이 많은 편이라 직장으로는 S 등급으로 평가할 수 있음.
2. 교통
강남역: 46분
여의도: 1시간
광화문: 1시간 5분
3.학군
-. 성남시 분당구에 학업성취도 90% 이상인 중학교는 17개임
-. 샛별마을 삼부아파트에서 진학하는 중학교인 수내중학교는 학업성취도 96.2%로 분당구에서 1위임
4. 환경
<성남시 분당구 소재 편의시설>
-. 백화점 (3개) : 현대백화점 판교점, 롯데백화점 분당점, AK플라자 분당점
-. 아울렛 (2개) : NC백화점 야탑점, 2001아울렛 분당점
-. 대형마트 (4개) : 이마트 분당점, 롯데마트 판교점, 홈플러스 야탑점, 킴스클럽 분당점
-. 종합병원 (3개) : 분당 서울대학교 병원, 분당 제생병원, 분당 차병원
5. 공급
-. 분당구 적정 수요는 연간 2,350 세대임.
-. 입주물량은 2025년 454세대이고, 2026년 이후로는 입주물량이 없음.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
: 고점 대비 1억 정도 상승한 상태이고, 전세가율도 40%로 떨어진 상태임
: 1기 신도시 재건축 선도지구로 선정되어 재건축에 대한 기대감 때문에 매매가가 상승한 것으로 판단됨
: 현재는 고평가 상태인 것으로 판단되며, 재건축 진행에 대해 걸림돌이 발생하거나 재건축 기대감이 낮아져서 매매가가 전고점 이하로 떨어지는 경우 투자 고려할 수 있을 것으로 판단됨
2) 환금성
: 세대수 500세대 이상이고, 분당에서 최선호 중학교 학군에 속하므로 환금성은 높을 것으로 판단됨
3) 수익률
: 전저점에 매수한 경우, 현재 수익률은 91%이고, 전고점에 매수한 경우에도 현재 수익률은 16%임
: 현재 호가 매수 후 수익률 100% 달성을 위해서는 매매가가 24억원이 되어야 함
4) 원금보존
: 현재 전세가율이 40%로 낮은 수준이고, 주변에 공급이 거의 없으며, 최선호 학군 지역이므로 현재 전세가 대비 전세가 하락의 가능성은 높지 않을 것으로 판단됨
: 특히 임대차 갱신 시기를 여름방학 또는 겨울방학으로 맞추는 경우 전세가 하락의 가능성은 낮을 것으로 판단됨
: 1기 신도시 재건축 선도지구로 선정되어 분당 내에서 재건축 진행이 가장 빠를 것으로 보이므로, 원금 보존의 가능성은 높을 것으로 판단됨
5) 리스크 대비
: 입주물량은 2025년 454세대이고, 2026년 이후로는 입주물량이 없음
: 지역 내에서 재건축 1순위 단지이므로, 주변 아파트 재건축으로 인한 공급 물량 증가의 가능성도 낮은 편임
: 따라서 공급 증가에 따른 리스크는 낮을 것으로 판단됨
나의 투자 결론
: 매매가가 전고점을 돌파한 상태이고, 전세가율이 40%로 매우 낮은 상태이므로, 투자금이 많이 필요한 상태이므로, 투자로 매수하기에는 부적절한 것으로 판단됨
: 동일 투자금으로 매수할 수 있는 다른 단지들 중에서 저환수원리 평가를 하여 더 좋은 단지를 추가로 발굴해 볼 필요가 있다고 판단됨
✅ 작성하면서 느낀점
: 좋아 보이는 단지도 저환수원리로 평가해 볼 때, 투자하기에는 적절하지 않은 단지도 있음
: 투자는 가치 있는 물건을 싸게 사서 비싸게 파는 것이므로, 단순히 좋아 보이는 물건이 아니라 저환수원리에 따라 투자에 적합한 단지를 찾는 노력이 필요함
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