서울시 구로구 개봉동 한마을 아파트 수익률 분석 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명  

한마을 아파트

✅위치(지도) 

✅입지평가

1. 직장 A-

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통 A+

1)강남 46분(환승1회)

2)여의도 29분(환승1회)

  3)시청 37분

3.학군 C

1)초등학교 : 고원초등학교(학급당 학생수 : 21.5명, 전체학생수 : 560명)

2)중학교 : 고척중학교(학업성취도율 78.6%)

4. 환경 B+

반경 2km 이내 : 아이파크몰 고척점, 코스트코, 고척스카이돔

반경 3km 이내 : 현대백화점 디큐브시티점, 이마트, NC백화점 신구로점

5. 공급 B

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 가격은 전고점 대비 -15%인 상황이고, 서울 내에서 나름 선호도 있는 단지들은 대부분 전고를 회복한 상황이므로 가격 자체는 싼 상황이다. 확실한 저평가 여부는 같은 금액대의 다른 단지들과 비교해볼 필요가 있겠다.

2) 환금성 : 현재 네이버 최저가 매물 기준으로 저층(1~3층), 탑층 아니고, 입구동+중층+일부 수리까지 되어있는데다 거래량 또한 구로구 내에서 3위로 환금성에는 문제없을 것으로 판단. 

3) 수익률 : 투자금 3.3억으로 매매가가 지난 전고점 도달 시, 수익률은 약 45.6%로 수익률이 기대에 못 미치는 상황.

4) 원금보존 : 전세가율 61%로 구로구 전체 평균 57%보다 높으나, 인접한 광명에서 대규모 입주 물량이 쏟아지고 있는 상황임. 전세가는 강하게 받쳐주진 못하지만, 매매가 자체가 싼 상황이라 더 내려가기는 힘들 것으로 보임.

5) 리스크 대비: 인접한 지역(광명)의 각 단지별 입주시기(25~27년 까지)를 피해서 전세 세팅을 해야 함. 

나의 투자 결론 : 우선, 이 단지의 가격은 싸지만 비슷한 금액대의 다른 단지들과 비교해보고 상대적 저평가 여부를 파악해볼 필요가 있다. 

그럼에도 저평가가 맞다면, 역전세 리스크가 있으므로 세낀 매물이나 주인전세를 이용해 광명의 신규 아파트 입주시기를 피해 계약이 되는 매물을 찾아본다.

하지만! 최종 결론은 투자금 3.3억이면 내 앞마당 중에서 수지, 평촌에서 사람들이 선호하는 신축단지도 가능하기 때문에 투자 우선순위는 아님

✅ 작성하면서 느낀점 : 평소 눈여겨 보지 않았던 한마을 단지를 이번 수익률 분석을 통해 제대로 파악해 볼 수 있게 되었고, ‘투자금이 조금만 더 있었더라면~’ 하는 생각이 듬.