[열반스쿨 기초반 87기 2조 챈쓰] 양산 신도시1차 e편한세상 수익률보고서

✅아파트명

양산 신도시 1차 e편한세상

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

3.학군

4. 환경

지하철 양산역 환승센터가 도보로 12분 거리

대형마트인 이마트가 도보8분거리, 차량 3분거리에 위치

양산의 전통 대형 시장인 남부시장이 버스 19분, 차량 6분거리에 위치

양산의 대형 종합운동장이 버스 21분, 차량 6분거리에 위치

약국, 각종 병원 등은 도보 10분거리 이내에 위치 

단지내에 신양초등학교, 양산 중학교, 남부 고등학교까지 위치 

단지 앞쪽 라인에 번화가가 위치해 대형마트, 다이소, 은행, 병원등 각종 편의시설 이용 용이

단지 왼쪽 라인으로는 양산천이 흐르며, 일부 동에서는 리버뷰 가능 

양산천을 따라 공원 및 각종 편의 운동장이 구비되어 있음. 

양산천을 따라 산책로도 조성되어 있어 산책하기 좋음. 

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세 : 현재 매매 3.1억 전세 2.2억

5년내 고점 매입시 : 20년 4월 2.29억 전세 1.8억

5년내 저점 매입시 : 22년 10월 3.65억 전세 2.3억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점은 3.65억, 현재는 3.1억. 워낙 가격대가 높지 않은 탓에 하락폭도 적다. 

2) 환금성 : 양산의 중심지로써의 입지조건은 상당하지만, 년식이 오래된 구축 아파트라 호불호가 있어보인다. 

  초,중,고를 품은 아파트라 꾸준한 수요는 있다고 사료되어 환금성은 아주 좋진않지만, 좋은 편으로 보인다.  

3) 수익률 : 매매 3.1억/전세 2.2억으로 투자금은 9천만원 든다. 3.1억에 매수하여 전고점 3.65억을 넘는다면 약 50%의 수익률로 200%에는 많이 못미친다. 

4) 원금보존 : 중심지로의 생활권을 갖고있고 초,중,고를 품고 있으며, 재개발이 된다면 1차신도시 지역인 이 곳부터 시작될 예정이므로 투자가치는 어느정도 있다고 본다. 

5) 리스크 대비: 재개발이 늦어질 수 있는게 제일 큰 리스크다. 

나의 투자 결론 : 이 아파트는 양산의 중심지로써 지하철 환승센터, 시외버스터미널, 대형마트가 차량 10분이내에 위치하며 시청, 관공서, 은행, 병원, 약국 등 모든 인프라가 갖춰진 입지조건을 자랑한다.  

특히 초, 중, 고를 모두 품고 있는 단지로써 학군, 환경, 교통등을 모두 총망라한 지역으로 보인다. 

다만 1차신도시 아파트로 년식이 오래된 구축이라는 점이 단점이지만, 올 인테리어를 감행해 다른 집과 차이점을 둔다면 가능성있는 투자지역이라고 본다. 추후 재개발 가능성도 있을 것으로 보인다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 어떤 아파트를 분석해볼까 매우 많은 고민을 했었다. 난 나고 자란 곳이 부산이었지만, 2006년 이후로는 외국에 15년 가까이 거주했었고, 결혼을 하고 난 후 남편의 고향인 양산으로 오게 되었기 때문이다. 더군다나 2020년부터 2024년 말까지는 제주도에 거주했다가 이제 양산으로 온지 6개월 정도 되었는데, 부동산 투자에는 관심이 없어 아파트 시세도 모르는 상태였는데, 아파트 한단지를 꼽아 분석해본다는게 쉽지 않았다. 

강의에서 말씀해주신 기본틀인 직장, 학군, 환경, 교통, 공급이라는 기준에서 살펴보았을 때, 내가 찾은 아파트는 이 곳이었다. 

굉장히 많은 메리트를 갖추고 있지만 구축이라는 단점때문에 두드러지지 않아보인다. 

워낙 양산에는 외곽으로 대단지 아파트들이 많이 들어섰기 때문이다. 

지역 특성상 자차를 이용하는 사람이 많은 이 곳에서는 차량으로 이동하면 된다고 생각하기 때문에 굳이 중심지역을 고집하지는 않는 것도 문제이고, 학군이라고 따로 생각하는 지역도 없는게 사실인 것도 문제이다. 그래서 솔직히 이 아파트의 실수요자가 많은지는 잘 모르겠다. 

어쨌든 분석을 해봐도 아직 분석을 잘 못하는 것도 있지만, 굳이 이곳에 투자를 해서 이익을 거둘 수 있는지는 미지수로 보인다. 

다음에는 내가 나고 자란 지역, 그나마 몇십년을 살았던 부산을 타겟으로 분석해보는게 낫지 않을까 결론 내려본다.