*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
홍제원현대 2000년대 939세
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 C
-종사자수 12만
-500인이상 사업체수 16곳
-원천징수지 < 주소지 소득 : 거주자 대비 근로자비율 73%
- 베드타운. 서대문구내 직장보다 도심업무지구에 압도적으로 몰려있어 외부로 나감
2. 교통 C
✔ 강남 56분, 시청 22분, 여의도 51분으로 1시간 이내
주요지하철노선 : 3호선 홍제역 도보 10분거리
3.학군 C
초 : 인왕초 20명(총 514명) - 거리
중 : 인왕중 71%. 학업성취도 좋지않음
4. 환경
- 주변 대형마트, 종합병원 등은 없고 단지 상권
- 3호선 홍제역, 무악재역
5. 공급 S(AAS)
공급부족. 올해 공급은 가재울 주복, 홍은쪽 아이파크정도로 천세대가 안됨.
아무리 신축이어도 홍은동까지 들어갈만큼 수요를 끌어오긴 어려워보인다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
-현재 비슷한 3.7억이면 20평대, 30평대 모두 투자 가능.
-지역내 저평가 O
-지역간 저평가 O
2) 환금성 : O
300세대 이상, 저층/탑층 제외 4층이상. 거래잘됨
3) 수익률 :
비슷한 투자금으로 수익률을 높이느냐 수익금을 높이느냐 정도의 차이.
두 평형 수익률은 1.5~1.6억
수익률은 60~63%대이다.
4) 원금보존 : O
- 30평대 전세가율 61%
- 평균전세가 64%정도로 원금보존 가능함
5) 리스크 대비:
-전세 실거래가 5.5억선도 있지만 보수적으로 4.7-5억선으로 본다면
현재나와있는 매물이 5.5억 6억 2개뿐일지라도 6억매물은 특올수리 물건이다. 상태가 매우좋다.
반면 5.5억은 저층물건으로 깨끗한 정도.
-인왕산현대 전세매물 2개중 4.9, 5.3으로 5억초반대에면 전세가 나갈 수 있음
현재 나와있는 매물들은 인테리어 호불호가 갈리는 상태이고, 시간이 좀 된 올수리 매물.
-무악청구 84같은 경우도 현재 전세매물이 6개로 5~6억까지 나와있는 상태다.
-전세가는 보수적으로 5억초-5.5억으로 설정
나의 투자 결론 :
현재 홍제원현대 매물중 84 4층 매물 9억, 9.5이렇게 있는데 한달전과 비교해서 가격이 좀 올라왔다.
전세셋팅을 하려면 수리가 필요한데 현재 저렴이 매물은 잔금 후 수리가 필요한 상황.
잔금칠 각오하고 투자를 해야하는데 잔금 대응이 안되니 투자를 하지 않는다.
또한 주변 전세 경쟁매물이 있고, 수리를 감안한다면 투자금이 더 발생되는 상황으로
비슷한 입지가치인 인왕산현대 4층 9.2억 그외 9.3선으로 수리상태와 조건이 더 좋은 것으로
네고가 잘 되는 것으로 투자하거나 같은 투자금으로 다른 앞마당의 후보 단지를 가져와서 비교해본다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
아파트 수익률 보고서는 작성하면서 투자원칙을 다시 재점검할 수 있었다.
하나씩 원칙에 따라 따져보면서 정말 내가 할 수 있는 최선의 투자인지? 그리고 리스크가 감당되는지? 이를통해 원금보존까지 검토할 수 있었다.
특히 수도권같은경우 전세셋팅 리스크를 적게 보긴했었는데, 지방에 비해 전세리스크가 크지않다해도 주변 경쟁 전세매물을 보니 거래가 될 수 있는 가격인지, 야망가인지 확실히 실거래가와 호가사이의 갭을 확인하는 것이 중요하다.
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