[열반스쿨기초반 87기 우리는 투자하면, 5를 8자 조 여행전날] 수익률 보고서

✅아파트명 : 신도림 태영타운

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

종사자수 24만명, 사업체수 5만2천개, A등급

양적으로 가산디지털단지직장이 있는 금천구와 비슷한 수준

질적으로는 1인당 원천징수소득이 금천구가 890만 vs 구로구 730만 으로 금천구가 앞섬

2. 교통

강남역 39분 / 시청역 32분 / 여의도역 24분

3. 학군

남부2학교군, 신도림중 90% / 특목고 진학률 3.8%

4. 환경

단지 바로 옆 이마트와 길건너 현대백화점과 홈플러스, 하지만 현대백화점은 25년6월,이달말 폐점

5. 공급

향후 2029년까지 적정수요 1931세대보다 훨씬 적은 공급으로 공급 리스크는 적음

25년 7월 천왕역모아엘가트레뷰 440세대/ 26년 4월 개봉루브루 295세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 32평 기준 전고점 12.6억, 현재는 11억, 전고점대비 12.7% 하락한 금액으로 전저점에서 회복해가는 중인 단지임. 서울 30평대 투자가능할 정도로 저평가구간이라 평가됨. 단 투자금이 4억이면 평촌 귀인현대홈타운, 노원 건영3차, 길음뉴타운 8단지래미안, 양평현대6차도 투자가능하기에 비교평가 후 투자여부 결정 할듯함 

2) 환금성 : 더블 역세권(1호선,2호선 신도림역)이 도보 8분내 접근가능한 초품아단지이며 3대 업무지구(강남, 여의도, 종로)를 30분대로 접근 가능하며 1282세대 대단지로 빠른 환금성까지 갖춘 단지로 선호도가 높은 단지임

3) 수익률 : 매매 11억/전세 7억으로 투자금이 4억으로 수익률이 40%로 200% 수익률에는 못미치지만 1.6억의 수익금이 예상됨. 같은 투자금으로 수익을 더 많이 낼 수있는 단지를 찾아보겠음

4) 원금보존 : 더블 역세권과 초품아 단지로 입지독점성은 있다고 생각되고 전세가율 또한 64%로 지난 14년 평균 63.7%와 비슷한 수준으로 전세전고점 8억으로 향후 1억 전세상승여력이 남아있어 전세레버리지 투자가능한 단지임

5) 리스크 대비: 구로구를 중심으로 주변에 29년까지 공급이 없고 서울 전체로 보아도 공급이 없어 공급리스크는 적어보이며 역전세가능성도 14년 평균(63.7%)과 비슷한 수준이고 전세물량이 9개로 많지 않아 향후 역전세가능성 또한 낮아 보임.

나의 투자 결론 : 

역세권대단지로 초품아여서 더욱 선호도가 높은 단지이며, 단지내 평형구성도 20평~60평대까지 다양한 장점도 가지고 있음. 다만 현재 전세가 7억은 올수리 물건으로 올수리 아닌 물건들 전세가는 6억중반으로 투자금이 4억 이상 필요해보임. 또한 구로~신도림 지상철과 가까운 101동~104동은 선호도가 떨어질 것으로 예상되기에 만약 매수한다면 네고 반드시 필요해 보임. 투자금 4억이면 평촌 귀인현대홈타운, 노원 건영3차, 길음뉴타운 8단지래미안, 양평현대6차도 투자가능하기에 비교평가 후 투자여부 결정하겠음

✅ 작성하면서 느낀점 : 

앞마당이 아닌 단지여서인지 투자결론을 내는데까지 어려움이 있음. 전임만으로는 한계가 있고 매임도 해봐야 할 것으로 보임. 신도림은 구로구의 다른 생활권과 다름을 느낄 수 있었고 오히려 영등포에 가까운 생활권으로 인접한 영등포양평,당산,대림 생활권 단지들과 비교평가를 해봐야 겠음