아파트분석

[열반스쿨기초반 87기 우리는 투자하면, 5를 8자 조 여행전날] 수익률 보고서

  • 25.06.16

아파트명 : 신도림 태영타운

 

위치(지도)

 

입지평가

1. 직장

종사자수 24만명, 사업체수 5만2천개, A등급

양적으로 가산디지털단지직장이 있는 금천구와 비슷한 수준

질적으로는 1인당 원천징수소득이 금천구가 890만 vs 구로구 730만 으로 금천구가 앞섬

 

2. 교통

강남역 39분 / 시청역 32분 / 여의도역 24분

3. 학군

남부2학교군, 신도림중 90% / 특목고 진학률 3.8%

4. 환경

단지 바로 옆 이마트와 길건너 현대백화점과 홈플러스, 하지만 현대백화점은 25년6월,이달말 폐점

5. 공급

향후 2029년까지 적정수요 1931세대보다 훨씬 적은 공급으로 공급 리스크는 적음

25년 7월 천왕역모아엘가트레뷰 440세대/ 26년 4월 개봉루브루 295세대

 

 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 

현장사진

 

투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 32평 기준 전고점 12.6억, 현재는 11억, 전고점대비 12.7% 하락한 금액으로 전저점에서 회복해가는 중인 단지임. 서울 30평대 투자가능할 정도로 저평가구간이라 평가됨. 단 투자금이 4억이면 평촌 귀인현대홈타운, 노원 건영3차, 길음뉴타운 8단지래미안, 양평현대6차도 투자가능하기에 비교평가 후 투자여부 결정 할듯함 

2) 환금성 : 더블 역세권(1호선,2호선 신도림역)이 도보 8분내 접근가능한 초품아단지이며 3대 업무지구(강남, 여의도, 종로)를 30분대로 접근 가능하며 1282세대 대단지로 빠른 환금성까지 갖춘 단지로 선호도가 높은 단지임

3) 수익률 : 매매 11억/전세 7억으로 투자금이 4억으로 수익률이 40%로 200% 수익률에는 못미치지만 1.6억의 수익금이 예상됨. 같은 투자금으로 수익을 더 많이 낼 수있는 단지를 찾아보겠음

4) 원금보존 : 더블 역세권과 초품아 단지로 입지독점성은 있다고 생각되고 전세가율 또한 64%로 지난 14년 평균 63.7%와 비슷한 수준으로 전세전고점 8억으로 향후 1억 전세상승여력이 남아있어 전세레버리지 투자가능한 단지임

5) 리스크 대비: 구로구를 중심으로 주변에 29년까지 공급이 없고 서울 전체로 보아도 공급이 없어 공급리스크는 적어보이며 역전세가능성도 14년 평균(63.7%)과 비슷한 수준이고 전세물량이 9개로 많지 않아 향후 역전세가능성 또한 낮아 보임.

 

나의 투자 결론 : 

역세권대단지로 초품아여서 더욱 선호도가 높은 단지이며, 단지내 평형구성도 20평~60평대까지 다양한 장점도 가지고 있음. 다만 현재 전세가 7억은 올수리 물건으로 올수리 아닌 물건들 전세가는 6억중반으로 투자금이 4억 이상 필요해보임. 또한 구로~신도림 지상철과 가까운 101동~104동은 선호도가 떨어질 것으로 예상되기에 만약 매수한다면 네고 반드시 필요해 보임. 투자금 4억이면 평촌 귀인현대홈타운, 노원 건영3차, 길음뉴타운 8단지래미안, 양평현대6차도 투자가능하기에 비교평가 후 투자여부 결정하겠음

 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

앞마당이 아닌 단지여서인지 투자결론을 내는데까지 어려움이 있음. 전임만으로는 한계가 있고 매임도 해봐야 할 것으로 보임. 신도림은 구로구의 다른 생활권과 다름을 느낄 수 있었고 오히려 영등포에 가까운 생활권으로 인접한 영등포양평,당산,대림 생활권 단지들과 비교평가를 해봐야 겠음


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