열반스쿨 기초반 [열기 87기 6조 🌸8ㅕㄹ반7ㅣ초반 독ㄱ6임투 ✨최강조 코농] 아파트 수익률 보고서 작성하기

✅아파트명

  대구 중구 남산동 남산자이하늘채

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 C

  종사자수 : 8.7만

2. 교통 S (자차)

  대구시청 동인청사 : 11분

  대구은행 : 11분

3.학군 A-

  경구중 92%

  내당초 4분 (명덕로 건너서 등교)

4. 환경 S+

  백화점 2, 마트 1

  신축, 브랜드, 대단지

5. 공급 AAS (3년평균 A)

  대구 중구는 인구 이동이 가장 많은 수성구, 북구와 함께 입주 물량을 확인할 것.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

결론 : 남산자이하늘채는 2022년 4월 입주한 단지로 고점을 찍은 21년 6월은 분양가 상태로 거래된 가격이다. 22년은 대구의 입주가 점점 피크를 찍어가던 시기로 2020년부터 분양된 매물이 많이 쌓인 시기임에도 분양가가 6억가까이 갔던 것을 감안하면 중구에서 1등 생활권인 청라언덕의 위상을 느낄 수 있고 브랜드 대단지인 남산자이하늘채의 선호도도 매우 높음을 예상할 수 있다.

2018년식의 이편한세상대신 24평이 21년 4월에 6억까지 갔던 것을 감안하면 충분히 7억을 넘겼을 것으로 생각된다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : (O) 대구 중구는 인구 230만의 도시에서 수성구 다음으로 가장 좋아하는 지역이다.

부산 남구 대장 더비치푸르지오써밋 84가 10억이 넘고 대구 유성구 도룡SK 84도 10억, 울산 중구 대장 약사더샵 84는  6.3억인 것을 감안하면 대구 중구 대장의 남산롯데 84가 7.5억인 것을 보면 대구 중구가 싼 것을 알 수 있고 수성구 대장 범어힐스의 84가격이 14.5억인데 반해 남산롯데가 7.5억이면 수성구와 중구의 입지 차이가 이 정도로 큰 차이는 아니란 생각이 든다. 대구 중구는 지역 자체가 절대적 저평가임을 알 수 있다. 

절대적 저평가 시장에서는 좋은 것을 사야 하지만 일단 대구 중구 내에서 다시 상대적 저평가로 판단을 한다.

대구 중구는 시장 자체가 매우 싼 상황임은 알 수 있다. 다만 조원들과 함께 분/단임을 하면서 함께 본 매물, 남산롯데, 청라힐스, 자이하늘채 중 수익률을 분석한다면 셋 중 선호도는 가장 떨어지지만 단지 자체의 선호도는 매우 좋은 남산자이하늘채를 선택한다.

남산자이하늘채는 생활권내 남산롯데, 청라힐스 다음으로 선호도가 높은 단지로 84의 가격이 7억가까이 거래되는 반면 59평형이 4.8억이면 상대적으로 하늘채 23평이 싸다고 볼 수 있다. 

2) 환금성 : (O) 단지의 거래량을 보면 24년 12월과 25년 1월에도 정국이 얼어붙은 분위기에도 매매건이 여전히 활발하다. 단지 내 상품성과 매물의 구조, 단지 구조가 너무 좋아서 젊은 사람들의 선호도가 상당히 좋다. 초등학교 등교에 대한 아쉬움이 있지만 생활권 내 단지 상품성은 가장 좋아서 시장이 좋지 않아도 매도에 대한 어려움이 크지 않을 것으로 보인다.

3) 수익률 : (△ or X) 투자금이 2.1억으로 현 시점 매수시 100%의 수익을 예상할 때 매매가가 6.9억까지 가야하는 상황이다. 단지의 가치를 생각할 때 충분히 7억 이상을 넘길 것으로 예상되나 100% 수익률을 달성할 때까지 기간은 꽤 오래 걸릴 것으로 생각되며 최소 5년 이상 보유해야 수익률이 달성될 것으로 예상된다.

과거 청라언덕 생활권 대장인 대신센트럴자이의 경우 2005년 12월 매수해서 5년 보유시 117% 상승

다만 2.1억을 투자해서 매입하기에는 아쉬운 수익률로 생각된다.

4) 원금보존 : (O) 현재 대구 중구 시장은 5년동안의 공급 과잉과 탄핵 정국을 거치는 중에도 더이상 매매가격의 하락이 되지 않았고 각종 규제가 나와도 계속 보합상태를 유지하고 있다.

이미 현재 가격이 바닥의 가격인 것을 확인할 수 있고 향후 시장 분위기가 좋지 않아도 가격이 더 떨어질 가능성은 적어 보인다.

5) 리스크 대비: (X)

매물 리스크 : 주인거주 매물이며 매도를 위해서 집을 잘 보여주고 신축 매물로 수리할 부분이 없다. 단지 내에도 전세 매물이 15개가 있고 주변 단지들의 전세 매물도 꽤 많은 편으로 전세를 빨리 빼기 위한 가격 조절도 필요해 보인다.

시장 리스크 : 현 시점 매수시 중구 뿐만 아니라 주변 지역의 입주가 계속 있어 전세 빼기위한 리스크가 높아 보이며 잔금 대비도 필요해 보인다.

나의 투자 결론 : (적극고려, 검토, 보류)

남산자이하늘채 23평 매물은 저환수원리 중 수익율에서 애매한 투자금이 든다. 또한 현재 대구 시장은 아직 1년정도의 입주가 많이 남아있고 미분양까지 해소되기에는 시간이 더 필요할 것 같아 세낀 매물이나 주전 매물이 아니라면 쉽게 투자로 접근하기 어려워 보인다.

현재 나의 투자 결론은 보류로 결정한다. 단, 향후 전세가의 상승이 일어나는 시점이 멀지 않을 것으로 예상되므려 지속적으로 투자 가능 유무를 판단할 것.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

이번주 조원들과 함께 임장을 하면서 대구 중구의 청라언덕 생활권을 다시 볼 수 있어 좋았고 지난 임장때 보지 못했던 사람들의 모습도 볼 수 있었다. 임장 후 단지의 가치를 다시 정리해 보고 저환수원리를 평가해 보면서 단지에 대한 투자 가능성을 판단해 볼 수 있는 너무 좋은 기회였다고 생각된다.

남산자이하늘채 외에서 청라언덕 생활권의 단지들은 대부분 투자로 매우 좋은 단지들이어서 항상 적극 관심을 갖고 시장 상황을 지켜보고 투자를 위한 노력을 적극적으로 해야겠다는 생각을 했다.