[열기87기 가8르게 오를 부동산 4서 경제적 자유 이루조 실행이답이야] 청명마을주공 수익률 보고서

✅아파트명 : 청명마을주공

✅위치(지도) : 쳥명역 초역세권 단지이며 영통역 상권 이용 가능

✅입지평가

1. 직장 - S

• 수원시 종사자수는 48만 1000명
• 사업체수는 11만개가 넘고 400인 이상 사업체수도 41개로 많은편
• 수원시의 동네로 삼성전자와 삼성전기가 큰 비중을 차지하고 이와 관련된 업체들이 대부분을 차지

2. 교통 - A

3.학군 : A

영덕중 94% / 청명중 84%

4. 환경-C

• 영통역에 홈플러스가 있음. 그러나 청명마을주공은 700m안에 들어오지 않음.

5. 공급 -  A, S, S 

• 수원시 영통구는 올해(2025년) 적정물량이 들어오지만 입주가 완료됨
• 26년은 입주가 전혀 없음
• 27년도에 영통동 택지 바로 옆에 580세대의 입주물량이 있는게 전부임

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 현재 시세 :  청명마을주공 25평 현재 매매 3.8억, 전세 3.2억
• 5년 내 고점 매수시: 2021년 9월 매매 4.3억, 전세 4.1억
• 5년내 저점 매수시: 2023년 3월 매매 3.6억, 전세 2.2억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점 대비 30%넘게 빠진 절대적 저평가 구간

2) 환금성 : 900세대가 넘는 단지! 그리고 탑층이 아니었음. 그리고 초역세권단지여서 그런지 매매, 전세 거래량이 모두 많은 편으로 환금성이 좋음 

3) 수익률 : 전고점 회복시 수익률 180%정도. 어쨌든 강남 1시간이라는 가치가 있는 단지이기에 전고점을 넘어설 수 있으며 매매가 네고 전세가를 조금 더 올려받을 수 있으면 수익률 200%는 충분히 가능

4) 원금보존 :  현재 전세가율은 74%로 괜찮은 편이나 단지 특성상 전세가가 매매가를 밀어올리는 경우가 많기에 전세가 80%이상에서 고려! 

5) 리스크 대비: 앞으로 공급이 거의 없다고 봐도 무방. 수원시 전체로 넓혀도  S, A, S등급! 위에 용인시도 매우 적음

화성시 동탄에는 공급이 되고 있어서 신경은 써야함.  그러나 이 공급이 올해 7월~8월에 쏟아지고 그 다음은 없음

그 기간을 벗어나서 투자를 하거나 세낀 물건을 투자하면 리스크헷지 할 수 있음

나의 투자 결론 : 

• 저평가, 환금성, 수익률, 리스크 모두 되지만 원금보존에서 약간의 아쉬움이 있음. 소액 투자로 접근하기 좋은 단지이기에 전세가율이 80% 이상일 때 적극적으로 검토! 그리고 투자금 1억 이상은 지역 위상이나 단지상태에 비해 과한 투자금이라는 생각이 들었음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

청명마을주공은 수원시 영통구에 위치해 삼성디지털시티라는 좋은 일자리를 갖고 있으며

강남 1시간 이내에 도착할 수 있으며 초역세권 단지로 단지로 충분히 가치가 있음

하지만 그 가치에 비해 매매가는 매력있는 저평가 구간임

그러나 과연 이 단지에 수리비 포함해서 1억원 이상의 돈을 넣는게 맞는가? 아니라는 생각이 들었음

1억이라면 조금더 좋은것을 우선 보고 와야겠다는 생각이 들었음