✅아파트명 : 인천 서구 청라3동 청라한양수자인 레이크블루
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
인천 서구 종사자수는 230,659명으로 등급은 A입니다.
2. 교통
강남역 1시간 20분
여의도역 1시간
3. 학군
한양수자인레이크블루 바로 앞 경연초중이 있지만, 신설이라 아직 데이터가 없습니다.
근처 고등학교를 찾아보았습니다.
신현고 93% 초은고 91% 해원고 83% 청라고 83%
학원은 청라1동, 2동 쪽에 주로 분포하고 있으며 학원수는 181개입니다.
4. 환경
백화점은 없고, 근처에 코스트코가 있고, 근거리에 모다아울렛, 롯데마트, 홈플러스가 있습니다.
근처 스타필드가 27년 12월 예정되어있습니다.
청라의료복합타운(아산병원 청라 캠퍼스)이 예정되어있습니다.
5. 공급
서구 검단동 쪽에 입주물량이 몰려있습니다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
전고점은 보이기에는 12억, 11억이 있으나, 이건 호수뷰 아파트의 일부 거래로 정상적인 전고점이라 보기 어려움
비호수뷰 아파트는 8~9억이 전고점으로 보이며, 현재 7~8억정도 회복하여 전고점 대비 약 1억정도 차이로 보임.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점은 8~9억 현재 7~8억 정도로 고점대비 어느정도 가격을 회복하고 있음.
2) 환금성 : 신설이긴 하나 초중이 근접해 있고, 대장아파트로 거주의 선호도가 있어 환금성은 있음.
3) 수익률 : 8억에 매수할 경우 전세가 4억정도 향후 지하철 7호선, 아산병원, 스타필드가 가격에 미칠 영향이 있을지,
4) 원금보존 : 아직은 신축이고, 선호도가 있는 아파트이므로, 원금보존은 가능하다고 판단됨.
5) 리스크 대비: 검단쪽에 입주물량이 몰려있으나, 생활권이 많이 겹치지 않아서 영향을 크게 미칠 것 같지는 않음.
26년 중반쯤 서구와 검단구는 분구예정
나의 투자 결론 :
예전에 거주하였고, 현재 보유하고 있는 아파트이며, 월세로 임대중인 아파트임.
개인사정상 향후 1년 반 뒤에 보유해야할지, 매매해야할지에 대한 고민이 되어, 파악을 위해 수익률보고서를 작성해봄
직장 : 하나은행 인천공항 김포공항 9호선 라인으로 출근하는 사람이 있으면 청라역이 있어 일부 수요는 있을 것으로 판단됨
입지는 강남과 여의도 가기에는 가까운 거리는 아니라서, 실제 인천 거주자들에게 선호도가 있는지가 조금은 더 중요해 보임. 그래도 청라역이 인근에 있어, 공항철도와 9호선을 이용하고자 하는 이에겐 선호도가 있을 듯함.
하나은행이 청라쪽으로 많이 이전하고, 이전 할 예정이라 어느 정도 수요도 있을 것으로 생각됨.
교통 : 공항철도, 7호선 연장 예정, m버스 등이 있음 gtx도 예정되어 있다고 함
학군: 집 바로 앞 길 건너에 신설이긴 하나, 경연초 , 경연중학교가 있음. 고등학교가 적어서 조금 고민됨.
환경: 3분 거리에 코스트코가 있고, 10분 거리에 롯데마트, 홈플러스가 있음. 27년 12월에 스타필드가 예정되어있음
공급: 검단쪽에 입주 물량이 많고, 청라지역엔 없음. 생활권이 조금은 떨어져 있어 영향이 많지 않을 것으로 판단됨.
✅ 작성하면서 느낀점 :
+ 거주하고, 했었던, 아파트임에도 불구하고 저환수의 원리에 따라 객관적으로 판단하게 되었습니다.
우선 제가 거주하기에는 너무 좋은 아파트 이지만, 투자의 측면으로 생각했을 때는 다시 한 번 고려해봐야 할 문제라고 생각이 됩니다.
아이들의 친구와 가족들의 거주 여부가 달려 있다 보니, 투자 목적으로만 접근하기는 어려운 부분이 있으며,
다른 앞마당을 많이 만들어 비교하며 판단해야 할 것으로 생각이 됩니다.
그러므로 우선은 1년 반 뒤에 매매를 하기보단, 투자 목적으로 다른 지역의 아파트를 우선 투자 하여, 재산을 늘린 후에,
나중에 매도가 가능한 시점에 매도를 하여, 똘똘한 한 채를 마련하는 쪽이 서두르는 것보다는 더 나을 수도 있다는 판단이 우선 되었습니다.
향후, 상황이 달리지게 되면, 판단이 변할 수도 있습니다.
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