*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
이수리가아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
동작구B등급 종사자수106,159명 사업체수19,793
*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
2. 교통
아파트에서 걸어내려와야 지하철을 탈 수 있지만, 강남이나 시청 여의도까지 1시간안에서 다닐 수 있어서, 교통이 나쁘지 않아 보입니다.
3.학군
사당중학교 평균71% 동작중학교 평균85.4%
초등학교는 아파트와 바로 인접하여 좋아보이는데 중학교는 현실적으로 거리가 있는편이다. 동작중학교로 배정된다면 그래도 매력이 있는 물건 같다.
4. 환경
근처에 남성사계시장이 있어 시장을 보통 이용하고 공산품은 이마트 에브리데이나 배송을 이용한다. 시장쪽에 이비인후과 치과 등 어르신들이 많이 이용하는 병원이 많다. 백화점이나 큰 병원은 고속터미널 강남신세계, 서울성모병원이 있다.
5. 공급
주변에 사당우성2차3차 극동아파트가 같이 리모델링 조합설립 인가가 났다.
앞으로 리모델링까지 시간이 걸리겠지만, 리모델링이 된 후에 입주가 되면 역전세가 날 지도 모르겠다. 28년 12월에 동작구 수방사 분양이 있는데 총 1112세대가 입주한다. 적정수요보다 약간 낮은 세대수 이지만 위치가 노량진인 만큼(교통이 강남,시청,여의도 접근성이 좋음) 리스크도 적절히 대비해야할 것 같다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
25년 현재 이미 전고점을 약1억 조금 더 남겨두고 있고, 매전갭이 73,500이 들어서 실거주가 아니고 투자로 매수할 타이밍은 아닌것으로 보인다. 또 옆에 아파트 들이 리모델링을 하고나면 전세가는 더 떨어질 가능 성이 있어 투자하기 좋은 물건으로 보이지는 않는다.
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 사실 여기가 이 근처 아파트중에 제일 신식이기도 해서 저평가는 아닌것 같다.
2) 환금성 : 300세대 이상이고 초등학교와 시장이 편리해서 실수요는 꾸준할것 같다.
3) 수익률 : 저점매수시에는 수익률이 20%가 넘어가지만 고점매수시에는 -13%여서 신중한 매수타이밍을 보고 저점이 아니면 매수하기 어려울것 같다.
4) 원금보존 : 앞으로 공급과 주변 다니 리모델링 이슈로 역전세가 일어나면 원금보존이 어려울것 같다.
5) 리스크 대비: 역전세 대비 해야함
나의 투자 결론 : 실거주가 아니라면 더 저평가 된 다른 투자물건을 찾아보자!
✅ 작성하면서 느낀점 :
수익률 보고서 라는걸 처음 작성해 보면서, 평가 항목이 이렇게 나 많구나, 그리고 실제로 고려해야할 사항들을 하나하나 짚어보니 투자가 쉬운게 아니구나 느낍니다. 앞마당 늘리기 중요성을 느꼇습니다. 배운대로 따라 적어보았는데 혹시 부족한 부분이 보이면 가르쳐 주세요.
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