고양 서구 문촌마을 16단지 뉴삼익아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 87기 76조 부자엄마미쓰리]

✅아파트명 : 일산 문촌마을 16단지 뉴삼익아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 - 고양 서구 종사자수 80,405

2. 교통

3.학군

한수중 84% / 신일중 89% / 오마중 92%

4. 환경

롯데마트 주엽점 도보 12분

홈플러스 킨텍스점 도보 14분

현대백화점 킨텍스점 도보 19분

원마운트 도보 13분

5. 공급

일산서구 입주물량 없으며, 일산 고양 전체 약 7,684세대  2026~28년 입주예정

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 고점대비 30% 하락하였으며, 전저점 대비 200만원 올라 거의 전저점 수준으로 판단되어 충분히 저평가 상태라고 여겨짐

2) 환금성 : 초품아, 대형호수공원, 백화점 등 주변인프라가 풍부하고, 주엽역, gtx-a 역세권으로, 근처 후곡학원가까지 인접하여 수요가 충분할 것으로 판단이 됨

3) 수익률 : 현재 매입 시, 전고점까지 간다면 매매가를 통해서 100%이상의 수익률을 기대할 수 있을 것으로 판단 되고, 전세가까지 상승한다면 그 이상의 수익률이 가능할 것으로 예상 됨.

4) 원금보존 : 전세가율 60%로, 경기도 적정 전세가율 70% 대비하여 다소 낮은편이나, 단지 가치 대비 적정 전세가율인것 같음.

5) 리스크 대비 : 현재 고양서구의 입주물량은 없고, 인근 장항동 공공택지지구(카이브유보라, 제일풍경채)등 약 2000세대 입주물량이 향후 1-2년 내 예정이지만 물량이 크지 않아 일시적 전세가 하락이 있을 수 있을 것으로 보임

나의 투자 결론 : 현재 전세가율이 아직은 높고, 입지독점성 측면에서 다소 떨어지기는 하지만 현재 충분히 저평가되어 있고 주변인프라 구축이 잘 되어 있어 투자해 볼 만하다고 여겨짐. 다만 아직 타단지에 대한 비교평가가 이루어지지 않은 것을 감안하여 더 많은 단지 확인 후 투자가 필요할 것으로 보임

✅ 작성하면서 느낀점 : 

수업을 들으면서 알겠다고 여겼던 부분들을 실제 적용해보려고 하니 어려운부분이 많이 있다는 것을 알게 되었고, 비교평가를 위해 앞마당 숫자를 늘려야 하는 이유에 대해서 깨닫게 되었습니다.