하계현대2차아파트 수익률분석보고서[열반스쿨기초반 87기 26조 두드림도타이밍]

✅아파트명

하계현대2차아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 B

노원구 종사자수 133,398명, B 등급

2. 교통 B

강남 61분/ 여의도67분/시청 56

3.학군A

불암88.8%,상명중 90.2%,을지중 91.5%

4. 환경 A

롯데마트,2001아울렛, 홈플러스 인접

상계백병원, 을지병원,

롯데백화점

중계학원가 인접 도보15분

5. 공급 S

  서울원아이파크 (2028.7 / 2264세대)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점대비 -21%인 상태. 

2) 환금성 : 수요가 꾸준히 일어나고 있음. 마트 초인접, 학원가 인접으로 내부관리상태가 무난하다면 충분히 거래 가능,단 전세 수요에 비해 매매수요가 적을 수 있음

3) 수익률 :투자금 25000으로 100% 수익목표시 10억 (전고점95000 대비 +5000만원)이므로 무리없을것으로 보임

4) 원금보존 : 전세수요가 계속 있을 것이므로 매매와 전세 모두 가격이 안정적일 것으로 보임

5) 리스크 대비: 주변 단지들과 전세가가 크게 차이나지 않고 역전세 우려할 정도로 전세가가 폭등,폭락할 우려는 없음

나의 투자 결론 : 중계동은 학원가 중심으로 아파트 가격이 높은 지역. 그러나 구축이 대부분이며 전세수요는 꾸준히 있을 것으로 보임. 20평대는 초등학생이 있는 가구의 선택이 높을 수 있으리라 판단하여 초교와인접하고 20평대이나 방 3개 있는 아파트로 하계현대가 적절해보임. 불암중학교는 학업성취 전국 100위안에 드는 학교로 이 아파트 배정학군임. 따라서 직장과의 거리는 1시간 남짓으로 메리트가 떨어지지만 학군 중심으로 모이는 지역특성을 고려할 때 충분히 가치가 있다고 본다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 내가 산다면 어디가 좋을까? 생각하며 폭을 좁혀나가고 있으나 자본금안에서 적당한 물건을 찾기가 너무 어려움

추가) 서울내 타 지역보다 확실히 매매가가 낮아 투자금이 적은 경우 고려할 수는 있으나 직장 접근성이 너무 떨어지고(1시간이상) 낮은급지로 큰 수익을 기대하기가 어려워보임, 보다 상급지에서 비슷한 조건을 찾아보았으나 확실히 투자금이 올라가야 함. 인 서울에서 내 투자금내에 투자 물건을 찾는 것이 쉽지 않음.