광명시 광명푸르지오 아파트 수익률 분석 보고서(열반스쿨기초반 87기 나무와]

✅아파트명

광명 푸르지오

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

B등급 

2. 교통

강남역 47분 / 시청역 48분 / 여의도역 38분

3.학군

B+ 하안북중(85.4%)

4. 환경

B등급 (백화점x, 대형마트 3, 철산역상권이용)

5. 공급

  C등급 (적정수요2배 초과)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : ㅇ 

현재 고점 대비 -10& 정도 떨어져 있는 상황. 광명에 공급이 많아 매매가가 오르지 못하고 있는 형국이다.

광명에서 가장 선호도 높은 철산역 도보 10분 이내의 단지의 가격으로 아직 저렴한 상태인 것으로 보인다.

수지구의 동천파크자이의 경우 비슷한 가격대의 단지이지만 신분당선 동천역까지 도보30분 정도 걸리는 것으로 보인다.

2) 환금성 : ㅇ 

426세대, 균질성 좋은 환경 초품아 단지이므로 선호도가 높고 거래가 빠르게 진행되는 편이다

3) 수익률 : ㅇ

현재 투자금이 많이 드는 시점이지만 서울의 공급이 부족한 상황에서 전세금의 일부가 빠르게 회수될 것으로 보인다.

장기적으로 보면 높은 수익률을 보일 수 있는 저렴한 상태이다. 

4) 원금보존 : ㅇ

현재 광명은 공급으로 인하여 가격이 많이 눌려있는 상황이다.

전저점 대비 11% 정도 오른 상태로  최악의 경우 7000만원정도의 손실이 예상된다.

그러나 전세가율이 54%로 너무 낮은 상태임을 체크해 봐야겠다.

현재  바닥에서 많이 오르지 않은 상태이나 서울의 중심부의 가격이 올랐고 점차 주변지역까지 확대되고 있는 것으로 보아 앞으로 상승 여력은 충분히 있다고 생각된다.

5) 리스크 대비: X

광명은 공급이 많이 예정되어 있는 곳이다.

광명뉴타운이 현재 진행중이라 공급이 지속될 것으로 보이는 지역이다.

그러나 서울의 부족한 공급을 광명이 수용한다면 큰 어려움 없이 지나갈 수도 있을 것이다.

나의 투자 결론 : 

광명시는 현재 많은 공급으로 인해 저평가 되어 있는 것이 분명하다. 그러나 예전히 많은 공급이 예정되어 있어 전세거래의 어려움을 만나게 될 가능성이 높은 것 같다.

또한 현재 전세가율이 경기도 기준 너무 낮은 수준이어서 투자금이 많이 들어가야 하는 상황이다.

그래서 현시점에 투자가 맞는지 확신이 들지 않는다. 

이 투자금으로 서울투자도 가능할 것으로 생각되어진다. 그러나 매매가만 절대적으로 평가하면 매우 낮은 상태이다. 전세금을 단기간에 회수할 수 있는 매물을 만난다면 좋은 투자가 될 수 있을 것 같다. 

✅ 작성하면서 느낀점 :

막연하게 하는 것을 하나로 꾀어 만들어 가는 것이 생각보다 어려웠다. 

또하 나의 가치판단이 옳은 것인지 확인이 되지 않는 상황에서 잘못된 생각으로 상황을 판단해 가는건 아닌지 두려운 마음도 들었다.

그러나 이렇게 작성하게 되면서 보고서의 본질이 무엇인지 느낄 수 있었다.

투자를 위해서 작성하는 것이고 아는 것들을 최대한 정리하고 고민하면서 옳은 결정을 할 수 있도록 노력해야겠다고 생각했다.