*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
금정동 율곡주공 3단지
✅위치(지도)
율곡주공 3단지가 위치한 군포는 강남에서 17km 떨어진 위치에 있으며 비슷한 거리로는 수원, 안양, 외왕, 수지, 안산이 있다.
거리상 안양이나 의왕보다 멀 수가 있으나 수원/안산/수지보다는 직장 접근성이 가까운 이점이 있다.
율곡주공3단지는 산본신도시 중심에 위치하여 산본역에서 도보권으로 역세권에 해당하는 단지이다.
더불어 산본의 중심상권과도 가깝고 아이들 학교에 위치하고 있으면서 초중고를 한곳에서 보낼 수 있는 학세권이라는 장점도 가지고 있다.
✅입지평가
1. 직장 [ B ]
군포시의 종사자수는 11만명 수준으로, 서울의 주요업무지구의 종사자수에는 한참 못미치고, 인근 주요도시(수원,용인,부천,안양)와 비교했을 때에도 그 규모가 현저히 부족하다.
군포와 비슷한 종사자수와 사업체수를 가진 광명, 하남, 성북구, 서대문구, 동작구 같은 지역을 보았을 때
모두 베드타운의 성격을 지닌 지역으로 군포도 직장과 접근성이 좋은 베드타운의 성격이 강하다고 볼 수 있다.
2. 교통 [ A- ]
주요 업무지구와 모두 1시간 내외로 접근이 가능한 위치이다
더불어 가산디지털단지역과의 접근성이 뛰어나다
주요업무지구 3개 지역과 더불어 수도권 업무지구중 하나인 가산디지털단지로도 출퇴근 하는 직장인 수요가 있다
강남 58분(환승1회) / 여의도 64분(환승1회) / 시청 64분 (환승1회)
가산디지털단지역 40분(환승1회)
3.학군 [ B ]
율곡주공3단지는 초, 중, 고등학교 접근성이 편리한 단지로, 초품아는 아니지만 단지에서 가까운 동 기준으로는 횡단보도를 한번 건너면 갈 수 있는 거리이며 이는 중학교, 고등학교가 모두 똑같다.
1) 홍진초등학교
홍진초등학교는 전체 학생수가 500명대이면서 학급당 학생수가 22명으로, 인근 초등학교의 학생수에 비해서 평균이거나 그 이상으로 보여진다. 학급당 학생수도 일부 산본신도시의 선호학군에 비해서 부족할 수 있지만 평균인 편으로 보여진다.
2) 홍진중학교
홍진중학교는 신본신도시 내에서는 비교적 선호도가 있는 학교로서, 학군지만큼의 학업성취도는 아니지만
85.4%라는 준수한 성적을 내는 학교로 보여진다.
특목고진학률도 학군지처럼 뛰어난 진학률을 보여주는 것은 아니지만 2.4%로 소수의 학생들을 진학시킬 수 있다.
종합적으로 율곡주공3단지는 초/중학교 학생들을 키우는 부모들이 초, 중학교를 보내기 좋은 단지로 보인다.
4. 환경 [ C ]
율곡주공 3단지의 행정구역인 군포시 내에 위치한 백화점은 브랜드백화점은 없기 때문에
군포시민은 백화점 이용시에는 동안구 범계에 위치한 롯데백화점을 이용할 것으로 보인다.
다만 대형마트는 산본 중심상권에 위치한 이마트를 이용하거나 차를 타고 가까운 트레이더스를 가고,
생활물품이나 외식은 중심상권을 이용할 것으로 보인다.
5. 공급
1) 군포시 3년내 공급물량 체크
군포시는 향후 3년 내에 입주하는 단지는 1개 뿐으로 공급이 많지 않다
2) 군포시 인근지역 포함한 3년내 공급물량 체크 (안양+군포+의왕)
군포와 왕래가 많은 의왕, 안양시와 공급물량을 합산하여 보면, 안양과 의왕의 공급물량이 과거부터 많았던 것으로 보인다. 그 공급이 풀리는 시기는 올해가 지나 26년부터로 보인다. 안양/의왕의 경우 군포보다 교통이 뛰어난 상급지의 공급을 봐야하는데, 의왕의 경우 반정도는 상급지 공급, 나머지 반은 의왕보다 교통이 덜 좋은 지역에 공급이 있는것으로 보인다.
투자를 한다면 지금부터 지역내에서 가치가 좋은 단지부터 기회를 찾으면 전세로 인한 리스크는 줄일 수 있지 않을까 생각해본다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
울곡주공3단지는 대세상승장에서 전고점 6억까지 올랐던 단지이며,
저점이 23년 초~중순이 지날 때까지 가격상승이 더뎌서 계속 기회를 주고있는 단지이다.
수원 영통의 매탄주공5단지도 가격이 조금은 올랐는데 산본이 안오른게 신기한 것 같다.
아마 안양과 의왕의 신축 입주가 많았기 때문에 동안구의 가격이 눌려서 군포도 영향을 받지 않았을까 생각된다.
율곡주공3단지는 저점에서 3천만원 정도만 오른 상황으로 전고점대비 무릎 아래로 판단되어 매수시 충분한 수익을 가져다줄 단지로 보인다.
✅현장사진
율곡주공 3단지는 신도시의 중심에 위치한 단지답게 주변의 인프라는 충분히 거주편의성이 좋은 단지이지만, 단지 내부는 단지 전체가 경사지로 되어있어서 걷기 힘들고, 복도식인 부분이 많이 아쉽다.
하지만 단지가 가진 입지가 좋으므로 구조보다는 단지가 가진 가치를 잊지 말아야겠다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
- 절대적 저평가 : 전고점대비 -29%로 절대가가 매우 저렴
- 상대적 저평가 : 수원 영통구의 매탄동 주공5단지와 비교했을 때 위치적으로 강남과 더 가깝고, 실질적인 교통도 더 가까운 율곡주공3단지가 투자금이 조금 더 든다고 해도 매탄주공 5단지에 비해서 저평가로 보인다.
매탄주공5단지는 구조가 좋고 연식도 율곡주공에 비해서 더 좋은것은 맞으나 이것도 시간이 지날수록 그 가치는 떨어지고, 결국 땅의가치만 남을 것이라는 생각이 든다.
2) 환금성 : 율곡주공3단지는 2000세대가 넘으므로 환금성이 뛰어나다
3) 수익률 : 전고점까지 수익률 144% 예상 (+18,000)
4) 원금보존 : '22년 전세가가 3.1억이었던 점을 볼 때 기간이 지날 경우 전세가 현 매매가만큼 올라올 수는 없을수도 있어서(리모델링추진단지) 이부분은 보수적으로 봐야할 것 같다.
5) 리스크 대비: 공급이 '27년까지 지속될 예정이나, 적정공급물량대비 아래이고 일부 입지좋은 신축단지 공급시기를 피하여 전세를 맞출 수 있다면 리스크는 헷지 가능할 것으로 보인다.
나의 투자 결론 :
율곡주공3단지는 충분히 저평가되어있어서 가치대비 저렴한 단지로 투자를 할 수 있다.
원금보존 및 리스크에 대한 대비를 하고 투자를 하면 좋겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
아파트 현장을 다녀와서 느낀것을 정리해보고 이것을 저환수원리로 평가하니 투자의사결정을 내릴 때 생각정리를 함과 동시에 판단을 내리기가 쉬운것 같다.
향후에도 투자결정을 하기 전에 다른 단지와 비교평가를 하면서 저환수원리에 맞는 투자를 하려고 하는지 이성적 판단을 하는데 활용해보도록 해야겠다.
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