✅아파트명: 고덕아이파크 아파트, 2011년 12월,1142세대
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
강동구
| 수도권 | 서울 | 강동구 | B | 종사자수 157,465 | 사업체 수 41,660 |
2. 교통:평일 오전 8시 기준
-강남역: 45분(고덕역까지 도보 12분, 5호선,8호선,2호선 환승2회)
-여의도역: 65분 (고덕역까지 도보12분, 5호선 26개역 52분, 환승 없음)
-광화문역: 53분 (고덕역까지 도보12분, 5호선 19개역 39분, 환승 없음)
향후 9호선 개통으로 9호선 이용시 (28년7월 예정)
-강남역: 34분(고덕역까지 도보12분,2호선 환승1회)
-여의도역:48분(고덕역까지 도보12분 , 9호선 11개역,환승없음)
-광화문역: 시청이나 광화문 도심쪽은 크게 변화 없음.
3.학군
4. 환경(주변편의시설)
종합병원-강동경희대학교 병원,중앙보훈병원, 강동성심병원
대형마트-반경1km이내에 이마트,
백화점- 3.5km거리에 천호현대백화점.
5. 공급
25년 12월 670세대
26년 01월 535세대
26년 05월 53세대
27년 12월 128세대
총 1386세대 공급,다만 주상복합이 대부분.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍) 전용 59
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 이미 전고점을 넘었다.
다만 2-3년내에 개통될 9호선급행역을 감안하면 더 오를 수도 있지 않을까?
저평가여부는 잘 모르겠다.ㅠㅠ
2) 환금성 : 고덕역까지 도보로 12분정도. 전세가율이 47% 밖에 안된다
매매가는 오르는데 전세가가 따라와 주지 않는 것 같다.
3) 수익률 :수익률이 100%가 되려면 23억까지 올라야 한다.
15년 매매가 5억에서 25년매매가 15억까지 10년사이 3배 상승함.(전용59)
4) 원금보존 : 주변 빈 터가 없어 입지 독점성은 있어보이나 전세가율이 현상태 낮음.
다만, 고덕역주변 구축단지만 있는 상황에서 준신축으로 메리트 있고,
현재 전용84,전용59 전세물량 전혀 없음으로 향후 전세가는 오를 가능성 보임.
5) 리스크 대비: 주변 3km정도 거리에 주상복합이 있으나
학원가와 학군가로 어느정도의 선호도를 지니고 있어서 긍정적.
나의 투자 결론 :
과거 10년간의 상승을 보면 충분히 투자가치 있어보인다.
과거 10년간보다 향후의 주변 변화 여건이 더 많아 보이기 때문에.
향후 고덕역과 고덕아이파크 사이의 옛 주공8단지가 새롭게 들어서고,
9호선이 개통되면 훨씬 더 나아지지 않을까 싶다.
하지만 이게 과연 최선의 선택인지에 대해서는 확신이 없다.
✅ 작성하면서 느낀점
이 보고서를 작성하면서
자꾸만 향후의 호재에 관한 것을 끌어다가 판단하는 것은 아닐까 싶은 생각이 들었다.
과연 나는 이보고서 대로 실제 투자할 것인가?
강사님들의 말씀 입지독점성이 있다면 다 괜찮다고 하신 관점에서라면 오케이.
다만 많은 아쉬움이 있다.
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