아파트분석

[열기 87기 28조 신중한별2] 열반스쿨기초반 고덕아이파크

  • 25.06.16

 

 

아파트명: 고덕아이파크 아파트, 2011년 12월,1142세대

 

위치(지도)

입지평가

 

1. 직장

강동구 

 수도권서울강동구B

종사자수

157,465

사업체 수

41,660

 

 

 

 

 

 

2. 교통:평일 오전 8시 기준

 

 -강남역:   45분(고덕역까지 도보 12분, 5호선,8호선,2호선  환승2회)

-여의도역: 65분 (고덕역까지 도보12분, 5호선 26개역 52분, 환승 없음)

-광화문역: 53분 (고덕역까지 도보12분, 5호선 19개역 39분, 환승 없음)

 

향후 9호선 개통으로 9호선 이용시   (28년7월 예정)

 -강남역: 34분(고덕역까지 도보12분,2호선 환승1회)

-여의도역:48분(고덕역까지 도보12분 , 9호선 11개역,환승없음)

-광화문역: 시청이나 광화문 도심쪽은 크게 변화 없음.

 

 

3.학군 

 

4. 환경(주변편의시설)

 

종합병원-강동경희대학교 병원,중앙보훈병원, 강동성심병원

대형마트-반경1km이내에 이마트,

백화점- 3.5km거리에 천호현대백화점.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 공급

25년 12월 670세대

26년 01월 535세대

26년 05월  53세대

27년 12월 128세대

총 1386세대 공급,다만 주상복합이 대부분.

 

 

 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍) 전용 59

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현장사진

 

 

투자 결론 (각 항목별 평가)

 

1) 저평가 : 이미 전고점을 넘었다. 

다만 2-3년내에 개통될 9호선급행역을 감안하면 더 오를 수도 있지 않을까?

저평가여부는 잘 모르겠다.ㅠㅠ

2) 환금성 : 고덕역까지 도보로 12분정도. 전세가율이 47% 밖에 안된다

매매가는 오르는데 전세가가 따라와 주지 않는 것 같다.

3) 수익률 :수익률이 100%가 되려면 23억까지 올라야 한다.

15년 매매가 5억에서 25년매매가 15억까지 10년사이 3배 상승함.(전용59)

4) 원금보존 : 주변 빈 터가 없어 입지 독점성은 있어보이나 전세가율이 현상태 낮음. 

다만, 고덕역주변 구축단지만 있는 상황에서 준신축으로 메리트 있고, 

현재 전용84,전용59 전세물량 전혀 없음으로 향후 전세가는 오를 가능성 보임.

5) 리스크 대비: 주변 3km정도 거리에 주상복합이 있으나 

학원가와 학군가로 어느정도의 선호도를 지니고 있어서 긍정적.

 

 

나의 투자 결론 :

과거 10년간의 상승을 보면 충분히 투자가치 있어보인다. 

과거 10년간보다 향후의 주변 변화 여건이 더 많아 보이기 때문에.

향후 고덕역과 고덕아이파크 사이의 옛 주공8단지가 새롭게 들어서고,

9호선이 개통되면 훨씬 더 나아지지 않을까 싶다.

하지만 이게 과연 최선의 선택인지에 대해서는 확신이 없다.

 

✅ 작성하면서 느낀점 

이 보고서를 작성하면서 

자꾸만 향후의 호재에 관한 것을 끌어다가 판단하는 것은 아닐까 싶은 생각이 들었다.

과연 나는 이보고서 대로 실제 투자할 것인가?

강사님들의 말씀 입지독점성이 있다면 다 괜찮다고 하신 관점에서라면 오케이.

다만 많은 아쉬움이 있다.

 


댓글


잠토
25. 06. 16. 20:40

고덕아이파크를 뽑아내셨다는것 부터 감각이 좋으신것 같습니다~~~~~ 고덕역 9호선 뚫리면 수혜받을 지역이죠! 너무 잘 하셨어요~~~

보리강정
25. 06. 17. 12:07

오오~~~! 고덕 임장갈때 신중한별2님 수익률 보고서 떠올릴 것 같아요! 좋은정보 감사합니다 :)