대구 동구 신암동 이안센트럴D 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 87기 5조 윤진영99]

✅아파트명

이안센트럴D

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

대구 동구 (등급 B)

직장종사자수 126452명

사업체수 36892개

2. 교통

동대구역(고속철도) 도보 7분

동대구역(1호선) 도보 10분  

3.학군

신암중 66%

아양중 74%

청구중 87%

대구중앙중 86%

4. 환경

대구 파티마 병원 도보 9분(582m)

신세계백화점 자차 8분(2.1km)- 신천역쪽으로 돌아서 가야함 / 도보 14분 (983m)

대형마트 없으나 상가라인에 대백마트 있음

5. 공급

힐스테이트동대구센트럴(주상복합) 2026년 4월 481세대

e편한세상동대구역센텀스퀘어 2025년 11월 322세대

더팰리스트데시앙 2025년 10월 418세대 

총 1221세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 가격(67000)과 전고점(69000)의 가격이 2000 밖에 차이나지 않는다. 심지어 투자에 필요한 금액은 전고점(28000)보다 3000 더 들어감(31000). 저평가 되어 있다고 보기엔 어려움.

2) 환금성 : 1000세대에 가까운 대단지 + 동대구역 인접 하여 선호도가 있어 환금성은 나쁘지 않아 보임.

3) 수익률 : 34평 기준 매매가 최저점은 23년 3월 51000이었으나 전세 거래 내역이 없어 2월로 설정했다. 수익률은 저점에서 매수해도 91%로 애매한 편.

4) 원금보존 : 호갱노노 25년 6월 기준 전세가율 56.4%로 하방지지선이 낮다. 저점 시기 즈음 전세가율이 72%까지 오르긴 했으나 갭이 14000대(34평 기준)로 매매한다면 더 높은 전세가율이 나와야 투자할 수있음. 

5) 리스크 대비: 동대구 근처에 다른 대단지 신축아파트(ex.화성파크드림)가 있고 300세대 이상의 단지들 공급 예정도 있어 안전하다고 보기는 어려움.

나의 투자 결론 : 투자대상으로 보기엔 적합하지 않음

✅ 작성하면서 느낀점 : 

임장을 가봤던 곳 중 가장 선호도가 있어 보이는 곳을 첫 보고서 대상으로 택했습니다. 사실 제 종잣돈으로는 투자하기 어려운 곳이고, 아실 그래프를 봤을 때 바닥을 다지기보단 상승선을 타고 있는 중이라 사람들이 주로 선호하는 곳이 어떤 곳인지를 파악하고 저평가가 되어있지 않은 곳은 어느 정도 가격에 형성되어있는지를 파악할 수 있었던 것 같습니다.

수도권이 아닌 지방 단지인지라 교통 부분의 이점을 크게 보기 어려울 수도 있지만, 동대구역세권에 있어 충분히 수요가 있는 입지라고 생각했습니다. 종합병원과 백화점이 가까운데다 마주보고 있는 다른 대단지와 함께 신축 건물로 구성된 상가라인이 있어 환경도 양호하다고 판단했습니다. 다만 다소 애매한 학군, 주변에 공급 예정 물량이 있다는 점 등을 고려하며 저환수원리를 적용해보니 올바르게 보는 시각은 부족할지라도 적어도 ‘지금 내가 투자할 수 있는 곳은 아니구나’라는 점은 알 수 있었습니다.

투자대상이 아닌 곳이더라도 이 곳을 기점으로 더 많은 단지를 알아보고 파악해야 내가 투자할 수 있는 곳을 찾아낼 수 있는 발판이 되겠다는 걸 느꼈습니다. 더불어 안내된 사항을 따라 차근차근 하면서도 방황하기도 했지만 하나를 완성했다는 뿌듯함도 듭니다^^!  

<잊지 말아야할 부분>

입지요소를 고려하고 거기에 저환수원리를 적용하여 판단하기.

부지런히 손품 발품으로 앞마당을 늘려가기.