강동구 롯데캐슬퍼스트 수익률 분선 보고서 [열반기초반 87기 28조 핑크레이디]

✅아파트명

강동롯데캐슬퍼스트(08년식/3226세대/59) 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

강동구는 종사자수 157,465만명으로 용산구와 비슷하다. 

2. 교통

강남 39분 / 여의도 54분 / 을지로3가 49분

3.학군

4. 환경

강동구내 대형마트 6개 , 병원 3개등이 있다.(살기편한 동네)

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 이미 전고점은 회복했고, 주변 암사동 아파트와 비교했을 때 다소 비싼 것 같다. 예를들면 같은 생활권내에 프라이어팰리스(07년식/1622세대/59평형)가 매가129,000(전세 65,000)인 점을 감안하면 1억정도 비싼데 이것이 더 대단지인 것, 단지안에 작은공원 유.무, 등으로 형성된 프리미엄일까..

그렇지만, 강동구 다른동과 비교해보면 가격이 그리비싼 것 같지 않다. 명일동은 주로 신축으로 59기준으로 15억~17억정도하는것에 비하면 그리 비싼지 않은 것 같다.  

2) 환금성 : 저층,탑층 아니고 5호선, 8호선 역세권. 환금성 충분하다.

3) 수익률 : 이미 전고점을 뚫고 올라간 가격이지만, 매-전 갭(139,500-61,000=78,500)7억8천을 투자했을 때 수익률 100%가 되려면 매매가 22억이 되면 가능하다. 05년~25년동안 매매가는 170%, 전세는 47%가 상승했다. 그렇다면 10년안에는 수익률 100%가 넘을 듯 하다.  

4) 원금보존 : 이미 전고점을 넘었기 때문에 충분히 가치있는 물건이고 목표한 수익률에 도달할때까지 보유하면 원금보전 충분히 가능하다.

5) 리스크 대비: 그래프를 보면 전세가율이 전해보다 떨어진 경우가 20년간 2,3번정도 보인다.그렇다면 전세금을 시세보다 저렴하게 올린다면 역전세 맞을 확률이 적을 것 같다.

나의 투자 결론 : 
지금 현재 시점으로 본다면, 투자금이 7억8천이 드는데 내 투자금과 차이가 있어 지금 바로 투자하지 못하지만, 나중에 투자금 범위에 들어온다면 충분히 가치있는 아파트이다. 좀더 지켜보고 투자범위에 들어오면 투자하면 좋겠다. 단지임장 했을 때 아파트가 주는 쉼과 휴식을 얻었다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 
강동구 전체는 빌라지역이 많았던 지역이었는데 강남과 송파가 발전하면서 새로운 아파트부지를 찾아 강동구를 개발하게 되면서. 이젠 5호선 끝자락이 아니라 천지개벽한 강동구를 보고 너무 놀랬다. 평지에다 대단지 아파트들이 너무 많았고, 사람이 이렇게나 많은것에 또 놀라고, 신축아파트들이 많아서 신규인구들이 늘어나고 새로운사람으로 가득찬 강동구를 보니 가슴이 뛰었다. 지금은 전세가가 낮은편이지만 대단지 입주가 마무리 되고, 당분간 큰 공급이 없어 전세가율이 받쳐준다면, 내 투자금으로도 강동구를 투자할 수 있는 기회가 올 것 같다. 기다려줘 강동구!