아파트분석

신암동 동대구우방아이유쉘 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 87기 5조 내가집을]

  • 25.06.16

아파트명

동대구우방아이유쉘

 

위치(지도)

 

입지평가

 

1. 직장 (B)

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

 

2. 교통 (A)

반월당 14분 / 범어네거리 12분 - 시간 증가 예정

 

3. 학군 (B)

초: 동대구초 총 학생수 725명 / 학급당 학생수 22명 / 저>고

중: 청구중 87%, 0.8% / 경명여중 91%, 0.9% / 대구북 79%, 1.6% 

  • 신암3동은 북구 자율학교라 북구 내 중학교 입학 가능

 

4. 환경 (A)

신세계백화점, 홈플러스 동촌점, 롯데마트 율하점, 이마트 반야월점, 코스트코 혁신도시점, 파티마병원 

  • 오히려 수성구 이마트 만촌점, 북구 코스트코 대구점이 더 가까움

 

 

5. 공급 (S)

더팰리스트데시앙 / 25년 10월 / 418세대

E편한세상동대구역센텀스퀘어 / 25년 11월 / 332세대

힐스테이트동구센트럴 / 26년 04월 / 481세대

 

25년 750세대 / 26년 481세대 / 27년 0세대

 

 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

 

현장사진

 

투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 대구 동구라도 신축이 4억대면 싼 편이며, ㅇㅇ, ㅇㅇㄹ, ㅇㅅㅌ와 비교해도 가격이 눌려 있음

2) 환금성 : 300세대 이상, 저/탑층 제외, 신축 

3) 수익률 : 안전마진이 있고, 수익률도 준수하나, 투자금 대비 수익률이 좋지 않음

4) 원금보존 : 전고점 대비 하락율 23% (보수적으로 6억 측정) / 전세가율이 65%로 적정 전세가율 X

5) 리스크 대비: 대구 전체적으로 공급 감소하고, 동구 내에도 공급이 적음

 

나의 투자 결론 : 가격이 싸긴 하나, 투자금이 1억 이상 들기 때문에 기회 비용이 커 투자 X

 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

오히려 임장보고서 작성보다 이게 더 어렵게 느껴진다. 임장보고서는 하나하나 근거를 만들어 오면서 논리가 생기고 결론으로 이어지는데, 수익률 분석 보고서는 한 페이지 안에서 입지 분석부터 수익률 분석, 결론까지 작성하다 보니 확신을 가지기에는 어려움이 있다. 앞마당이 많아지면, 앞마당 내에서는 이정도만 하더라도 충분히 투자가 가능할 듯하다.


댓글


윤진영99
25. 06. 17. 05:34

내가집을님 보고서를 보고나니 제 보고서에 있는 많은 구멍들이 보여요...ㅎㅎㅎ 보고서로는 작성하지 않았지만 수익률 계산기로 임장다녀온 아파트들을 돌려봤는데 제가 설정한 아이슈쉘 전고점 금액과 내가집을님이 설정한 전고점 금액이 차이가 많이 나더라구요! 좀더 꼼꼼히 살펴봐야겠다는 반성을 해봅니다... ㅜ.ㅜ 과제하느라 고생많으셨어요!

온기로움
25. 06. 17. 15:17

조장님꺼보고 많은도움이 되었습니다 ㅠㅠ 수익률계산어렵네요 익숙하지도않고 하나하나 가치판단을 해야하는데 확신이 안서니 더 어려웠습니다 ㅠㅠ 고생하셨습니다!