신암동 동대구우방아이유쉘 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 87기 5조 내가집을]

✅아파트명

동대구우방아이유쉘

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (B)

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통 (A)

반월당 14분 / 범어네거리 12분 - 시간 증가 예정

3. 학군 (B)

초: 동대구초 총 학생수 725명 / 학급당 학생수 22명 / 저>고

중: 청구중 87%, 0.8% / 경명여중 91%, 0.9% / 대구북 79%, 1.6% 

• 신암3동은 북구 자율학교라 북구 내 중학교 입학 가능

4. 환경 (A)

신세계백화점, 홈플러스 동촌점, 롯데마트 율하점, 이마트 반야월점, 코스트코 혁신도시점, 파티마병원 

• 오히려 수성구 이마트 만촌점, 북구 코스트코 대구점이 더 가까움

5. 공급 (S)

더팰리스트데시앙 / 25년 10월 / 418세대

E편한세상동대구역센텀스퀘어 / 25년 11월 / 332세대

힐스테이트동구센트럴 / 26년 04월 / 481세대

25년 750세대 / 26년 481세대 / 27년 0세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 대구 동구라도 신축이 4억대면 싼 편이며, ㅇㅇ, ㅇㅇㄹ, ㅇㅅㅌ와 비교해도 가격이 눌려 있음

2) 환금성 : 300세대 이상, 저/탑층 제외, 신축 

3) 수익률 : 안전마진이 있고, 수익률도 준수하나, 투자금 대비 수익률이 좋지 않음

4) 원금보존 : 전고점 대비 하락율 23% (보수적으로 6억 측정) / 전세가율이 65%로 적정 전세가율 X

5) 리스크 대비: 대구 전체적으로 공급 감소하고, 동구 내에도 공급이 적음

나의 투자 결론 : 가격이 싸긴 하나, 투자금이 1억 이상 들기 때문에 기회 비용이 커 투자 X

✅ 작성하면서 느낀점 : 

오히려 임장보고서 작성보다 이게 더 어렵게 느껴진다. 임장보고서는 하나하나 근거를 만들어 오면서 논리가 생기고 결론으로 이어지는데, 수익률 분석 보고서는 한 페이지 안에서 입지 분석부터 수익률 분석, 결론까지 작성하다 보니 확신을 가지기에는 어려움이 있다. 앞마당이 많아지면, 앞마당 내에서는 이정도만 하더라도 충분히 투자가 가능할 듯하다.