✅아파트명
- 분당 정자 파크뷰 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
- 성남시 분당구 종사자수 : 345,459명, 사업체 수 : 49,505개
- 분당의 직장은 S 등급
2. 교통
- 강남 37분 (0회 환승)
- 여의도 55분 (1회 환승)
- 광화문 62분 (2회 환승)
- 판교 27분 (0회 환승)
교통은 강남 30분 이상, 부도심 1시간 이내로 A 등급이다.
3.학군
분당구는 95% 이상 중학교 4곳으로 S 등급이며, 그 중 파크뷰는 거의 95% 에 육발할 정도로 공부를 잘 하는 백현중 배정이다.
4. 환경
분당구는 백화점 3곳, 대형마트 4곳으로 S 등급이며, 파크뷰에서 수내 롯백까지 걸어서 1km가 되지 않아 환경이 편의하고 가치가 높은 곳이다.
5. 공급
분당의 3년내 공급은 적정 수요량의 절반도 되지 않아 S 등급이다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
- 돌아오는 주에 가보고 사진 첨부하겠습니다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 11% 가량 상승해있는 상태로 저평가라고 보기는 어려우나, 장기적으로 볼 때 다음 상승장까지 길게 가져간다면 똘똘한 한 채의 입장에서 무릎 정도의 가격이라 생각할 수 있겠다.
2) 환금성 : 총 1800세대, 전용 84 는 360 세대 로 환금성은 우수하다.
3) 수익률 : 이미 전고점을 넘어선 가격으로 수익률을 판별하기 어려우나, 과거 사이클에서 허리라고 생각하는 가격인 111억 정도에서 전고점인 19.8억까지 약 80% 가까이 상승하여, 지금 가격에서 약 80% 가까이 오른다고 가정할 때 수익률은 약 195% 정도이다.
10년간 연 수익률은 19.5% 로 충분히 장기적으로 투자 가치가 있는 단지이다.
4) 원금보존 : 전세가율 59% 로, 분당은 경기도 내 상급지로 거의 서울로 보아도 무방하여 전세가율이 60%에 육박하기에 원금보존이 된다고 생각한다.
5) 리스크 대비: 분당에 3년 내 공급이 거의 없어 리스크는 적다고 생각된다. 분당보다 상위 입지인 서초에 올 해 및 내년 중반기에 대규모 입주가 있어 어느 정도 영향이 있겠으나 강남권 전반적으로 추후 공급이 많지 않기에 크게 영향을 줄 것이라 생각되지 않는다.
나의 투자 결론 : 똘똘한 한채로, 투자금 9억 정도에 분당의 랜드마크급 단지에 투자하는 것은 수익률 면에서 충분히 가치가 있다고 생각한다. 하지만 9-10억 정도로 분당보다 상급지인 판교나 강남 3구 등에서 더 좋은 단지가 있는지 찾아보는 것도 바람직하다고 생각한다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 전고점 보다 올랐음에도 연수익률이 약 20%에 육박하는 것을 보고, 현재 수도권 시장이 투자하기 매우 좋은 시장이라고 생각이 들었고, 똘똘한 한 채이냐 또는 다주택자로서의 방향이냐를 선택하여 투자할 수 있는 단지 중에 좋은 가치의 물건을 가져가는 것이중요하다고 생각하게 되었다.
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