✅아파트명
래미안길음센터피스
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
2. 교통
3. 학군
성북구 중학교 학업성취도는 85% 이상 학교가 4곳 있어서 B등급임
학원가는 서울에서 그리 많은 편은 아니며, 성북구 내에서 학원가가 가장 많은 곳은 동소문동으로 36개, 동선동5가 22개, 길음동 29개 정도임. 학군으로 외부 수요를 끌어들이는 지역은 아님. 다만, 성북구 내에서 중학교 학업성취도가 높은 지역은 성북동, 돈암동, 길음동으로 래미안길음센터피스는 길음동에 속하지만, 송곡중학교에 배정되어 학업성취율은 67.8%로 낮은 편임
4. 환경
성북구 내에는 백화점 1개, 마트 3개, 종합병원 1개 있다. 백화점이 있다는 점은 분명 장점이나, 현대백화점 미아점은 다른 지역 현대백화점에 비해 그리 크지 않음. 환경 등급은 A임
5. 공급
성북구의 필요수요는 인구(48만명)의 0.5%인 2,128세대인데, 2025년에 수요보다 많은 3,031세대, 2026년에 199세대, 2027년에 2,860세대가 공급됨. 또한 2028년 이후에는 공급이 없음. 수요 대비 공급이 약간 부족하여 결과적으로 공급 입지 A임
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
래미안길음센터피스는 고점 매수시 수익률 -13%로 순수익은 -8000만원으로 손실을 보고,
저점 매수시 수익률 79%로 순수익은 2억 9천만원 수익을 본다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 -10%라 현재 가치 대비 가격은 낮은 편이라 판단됨. 다만, 비슷한 입지를 지닌 다른 지역의 단지들과 비교할 때(은평구 래미안베라힐즈/2019/1305세대/25평/매매가 10억2천만원, 전세가 5억8천만원, 투자금 4억4천만원)/(관악구 이편한세상서울대입구1차/2019/1531세대 /25평/매매가 11억, 전세가 6억2천만원, 투자금 4억8천만원)/(이편한세상신촌/2018/1910/25평/매매가 14억5천만원, 전세가 7억3천만원, 투자금 7억2천만원) 아주 저평가된 것은 아니라고 판단됨. 이 단지들과 비교하면 관악구 이편한세상서울대입구를 먼저 고려할 것 같고, 그 다음으로 성북구 래미안길음센터피스, 다음으로 은평구 래미안베라힐즈를 선택할 것 같음
2) 환금성 : 래미안길음센터피스 단지는 성북구 길음뉴타운 내에 있고, 4호선 미아사거리 또는 길음역 도보 접근 가능하고, 세대수가 천세대 이상으로 뉴타운 내에서 가장 선호하는 단지임. 따라서 환금성은 높다고 판단됨
3) 수익률 : 현재 호가를 보면 25평 매매가 11억, 전세가 6.1억으로 투자금 4억9천만원이 들어가는데, 100% 수익률(연평균 10%)을 위해선 10년동안 4.9억만큼 오른 15억9천만원까지 올라야함. 하지만 전고점은 12억2천만원으로 이보다 오르려면 시간이 많이 들 것 같음. 만약 전고점까지 오른다고 본다면 수익률은 24%(연평균 2.4%)임
4) 원금보존 : 25평 기준 매매가 11억, 전세가 6.1억으로 전세가율 55%이기 때문에, 서울 적정 전세가율은 60% 정도인데 기준 대비 낮아 원금보존 측면이 약함. 즉, 전세가 6.1억까지는 하락기에 낮아질 수 있음. 다만 서울 전체 공급이 부족하고 성북구 역시 적정 수요 대비 부족하여 A등급이기 때문에 입지독점성은 있다고 판단됨
5) 리스크 대비: 향후 공급이 많아 역전세가 일어날 가능성은 그리 없고, 만약 잔금을 친다 하더라도 주담대 실행 가능하여 리스크 대비할 수 있음
나의 투자 결론 : 래미안길음센터피스는 저환수원리 중 환금성, 원금보존, 리스크대비는 충족된다고 판단되나, 저평가와 수익률은 기준을 충족했다고 보기 어려움. 또한 투자금 4억8천만원으로 살 수 있는 단지 중 제일 좋은 단지인지는 모르겠음. 현재 동일 투자금으로 접근 가능한 단지는 영등포구 양평현대6차 31평, 서대문구 극동 33평, 이편한세상서울대입구 25평 등이 있는데, 이 중 래미안길음센터피스는 강남접근성이 제일 안 좋음
✅ 작성하면서 느낀 점 : 아파트 수익률 분석을 해보니, 원래 투자금으로 좋은 선택이라고 생각했던 래미안길음센터피스를 객관적으로 판단할 수 있었고, 비교평가를 통해 제일 좋다고 판단되지는 않아서 투자 대상으로 선택하지는 않을 것 같다. 수익률 보고서를 작성하지 않았다면 매수를 고민했을 것 같다.
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