✅아파트명
범어동 범어 쌍용예가
대구 수성구 명덕로 477
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
수성구 종사자수 : 140,216 / 업체수 : 36,963
중구 종사자수 : 87,743 / 업체수 : 25,518
2. 교통
시내 동성로 : 15분
범어 법조단지 : 7분
성서산업단지 : 38분
3.학군
4. 환경
대형마트 1~2.6km 내 3곳(이마트, 홈플러스)
백화점 2~3km내 3곳(더현대, 롯데, 신세계)
동대구역 2.65km이내
5. 공급
수성구 적정물량 : 2,048
2023~24년 초과 공급
25~28년 공급량 급락
(25년 755, 26년 399, 28년 103)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 지금 당장 투자를 했을경우, 18% 상승시 전고점을 뚫는다. 상승의 초기단계라고 생각된다. 다만,수성3가 롯데캐슬의 38평(89,000/50,000)을 봤을때, 같은 가격이면, 전고점이 더 높은 롯데캐슬이 더 좋은 선택이라 생각된다.
저평가된 물건이라 생각되지 않는다.
2) 환금성 : 주위의 환경, 학군, 2호선(범어역), 학원가(수성구청역)을 봤을경우 환금성이 좋다고 판단된다.
3) 수익률 : 전고점, 전저점 둘다 수익률이 비슷하다. 30%대 빠졌다 올랐다. 지금 가격에서 18%상승시 전고점을 뚫는다.장기간 보유시 15~20년과 같은 200%상승과 같은 상황이 나올수도 있을것같다.
4) 원금보존 : 전세가가 23년 이후 상승장이며, 전고점대비 30%이상 빠졌다. 더하여 대구 수성구의 학군, 교통, 환경요소로 인하여 입지 독점성도 가지고 있다. 따라서 원금보전 가능할것이라 생각된다.
5) 리스크 대비: 적정전세가율(80%)보다 낮기에 역전세의 리스크는 없다고 생각된다.
수성구의 입주물량의 경우 25년~28년까지 적정수요보다 매우 낮으며, 근처 지역인 중구또한 26년이후 입주량이 없다. 이에 따라 전세가격의 상승이 예상되어, 리스크에 대한 대비도 가능하다고 생각된다.
나의 투자 결론 : 주위의 아파트에 둘러 쌓여있는 좋은 단지라고 생각된다. 한블럭 차이로 조용하고 아늑한 단지라고 생각되었다. 또한 주위의 다른 아파트와 비교했을때, 초, 중학교 부모님에게 적합한 평수라고 생각된다. 다만 나의 투자금의 범위가 생각이상으로 차이가 있어, 당장의 투자와 레버리지 투자의 가능성을 놓고봤을때 나에게 적합한 장소라고 생각되지는 않는다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 집이 바로 주변에 살고있어서, 쉽게 작성한 부분도 있지만, 저평가 부분에 대한 나의 확신이 아직 부족하다고 느껴졌다. 처음에 작성했을땐, 다른 아파트에 비해 상승장의 힘이 부족하다고 생각되었는데, 3개만 더 봤지만, 주위의 비슷한 평수의 아파트와 비슷하게 상승을 했고, 거래가 된 부분을 확인할수있었다. 저평가를 알기위해선, 비교평가가 매우 중요하다는것을 다시한번 깨달았다.
마지막으로 생각보다, 대구의 부동산은 너무 망했다고 이야기만 계속 들어와서, 전세가율이 매우 높을줄 알았다. 무지했음을 다시한번 몸소 채감했다.
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