[열기 87기 63빌딩 높이까지 자산 쌓아보조 준이] 2주차 과제 - 단지 수익률 보고서(동천센트럴자이)

*제목 예시 : 수지구 동천동 동천자이 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

동천센트럴자이

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 - 수지구 종사자 수 : 용인 전체 408,000 / 수지구 85,123 / 대기업 3개 

2. 교통

 - 강남 41분

 - 판교 29분

 - 여의도 1시간 6분

 - 시청 1시간 13

3.학군

 - 경기 내 높은 학업성취도 중학교 학군을 고루고루 가지고 있는 구

 - Top7까지 90%이상이며, 최하위가 83%

911

4. 환경

 - 각 생활권마다 편의시설 완비 이마트2, 홈플1, 롯데몰1, 스벅11, 신세계싸우스씨티

5. 공급

수지 인접지역인 영통구 & 장안구 공급 . 1,583세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

 - 금주 현장 방문 후 업로드 예정

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 절대적 저평가는 -17% 준수한 수준이며, 수도권 4급지 기준으로 보았을 때 저렴한 편, 수지 내 선호하는 신축으로 이전 전세가가 저점 매가를 추월한 단지로 현금흐름도 충분히 얻을 수 있는 단지, 다른 신축단지로는 동천자이가 있으나, 물리적거리가 멀며, 자차 및 대중교통 필수 이용 단지로 자이에 비해 지리적 우위에 점하고 있음,

신혼부부 수요가 매우 많으며, 판교 배후 수요지로 고소득자들의 쉼터 수요로 보여짐.

2) 환금성 : 1000세대 대단지 30평대가 메인 평수로 충분히 환금성이 높음

3) 수익률 : 저점 매수 시 수익률 57%, 순수익 1.8억 때, 현재 매수 시 수익률 100%를 기대했을 때, 15.5억 까지 올라야하는 단지, 수익률 측면에서는 조금 떨어지나 수익금 즉 가치성장투자로 봐야하는 단지(실거주 또한 매우 좋음)

4) 원금보존 : 전세가율 63%로 기준에 부합하지는 않으나, 트래킹을 통해 계속 들여다 봐야하는 단지

5) 리스크 대비: 현재 수지구 내 공급은 없으며, 인구를 주고 받는 메인 도시인 수원(장안구,영통구) 또한 크리티컬한 공급은 없음, 또한 구당 전세 갯수도 40개를 넘지 않아 충분히 지켜보기에 가치가 있는 지역

나의 투자 결론 : 

수지구는 직장의로서의 역할을 없으나 판교 및 강남의 배후 수요지 & 베드타운의 성격을 가지고 있다, but 강력한 신분당선, 수인분당성 이라는 교통적인 장점을 가지고 있으며, 평균 이상의 학군 수요 또한 가지고 있는 지역구이다,

지역의 가치는 교통과 학군으로 볼 수 있겠으며, 역세권과 균질한 학군, 택지구조의 단지를 우선적으로 보는 것이 중요할 듯 하다. 현재 나의 상황에 비추어 보았을 때 입덜신 & 입좋구 위주로 단지를 찾아보고, 비슷한 급지인 평촌과 비교하여 우선 순위 단지를 추려내는 것이 중요할 듯 하다.  

✅ 작성하면서 느낀점 : 

직장,교통,학군,환경을 직접 조사하며, 해당 지역의 선호도는 무엇일까 판별할 수 있었으며, 어떤 단지를 봐야할까 어렴풋이 구분할 수 있었다, 비록 직전 임장지 이므로, 어느 정도 지역구를 알아가는 중이었지만, 최종 정리를 통해 한번 더 들어가 생각 할 수 있었다, 사실 죽전 생활권의 후순위 선호도에 대한 물음표가 항상 머리위에 떠다녔지만, 수지구는 교통이라는 강점이 있기 떄문에 신분당>수인분당의 선호도가 월등히 차이나는 것이 당연했다, 3자 입장에서 보되, 실거주 가치로도 적합한지 보는 것이 매우 중요하다고 느꼈다. 

현재 DSR규제 예정으로 실거주 & 지방 투자자들이 선호단지는 이미 투자를 많이 한 상황으로 보여진다, but 아직까지 훈풍이 퍼지지 않은 단지가 꾀 많으며 “퉁 쳐서 보지 않는 것이 매우 종요하다” 수지구청역 중심지역과 동천 일부 신축들은 유입이 꾀 많았으며, 죽전 역세권 단지들은 매매 매물자체가 많이 없는 상황(전세 또한 마찬가지) 성복 또한 실거주 위주로 살짝 반등한 상황이다, 

눈을 치켜 뜨고 1~2주 간격으로 시세를 계속 들여다 봐야할 필요가 있겠다.