[열기87기 3조_팔(8)도에 일곱(7)채 우리도 할수있삼(3)!!_메린] 대구범어동코오롱하늘채수아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

대구범어동코오롱하늘채수아파트

대구 수성구 범어천로 126

• 준공

  2005.07

• 면적

  134.42㎡ ~ 221.83㎡

• 규모

  215세대 / 총 2개동 / 총 32층

→면적이 넓고 세대수가 작아서 수요가 많을 것 같진 않음

✅위치(지도)

→위치는 역에서 가깝고,Ic도 가까우며 큰 도로변이라 교통은 편리할 것 같다

✅입지평가

1. 직장

수성구는 종사자수 : 140,216 / 업체수 : 36,963

→그래도 B급으로 종사자수는 많은편

2. 교통

※수성구 법원단지까지 차로 4분 

※중구 금융단지까지 차로 15분

※달서구 공단단지까지 차로 45분

→대구의 직장단지별로 자차로 1시간이내에 출퇴근 가능. 2호선과도 가까워 대중교통 편리

3.학군

→학업성취도가 높은 학교들이 가까이에 있고 초등학교는 바로 앞에 위치, 지하철역 한 코스면 학원가로 갈 수 있음

4. 환경

반경 3km안에 대형마트가 3개있고, 백화점도 3개(롯데, 현대, 신세계) 있음

반경 3km안에 종합병원 2개, 4km안에 5개가 있음

→백화점과 마트가 모두 있고 종합병원에 대학병원도 포함되어 환경이 좋다고 생각된다.

5. 공급

26년과 28년에 총 502세대가 들어옴

→ 입주물량이 있으나 수요에 비해선 많이 부족함

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

고점에서 매수 시 수익률 -14%, 순수익 -4300

저점에서 매수 시 수익률70%, 순수익 14000

→ 저점에서 매수 시 수익이 있긴 하지만 평형대가 너무 커서 전세 수요가 많을 것 같진 않다

✅현장사진

→입주민이 들어가는 위치도 애매함..잘 보이지 않았음

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 지금은 저평가 되어 있지 않은 거 같다

2) 환금성 : 입지가 좋아서 수요는 있을 것 같지만 주변 아파트들 보다는 많이 떨어지는 것 같다

3) 수익률 : 수익률도 조금은 부족하지 않을까

4) 원금보존 : 원금보존은 가능할 것 같다

5) 리스크 대비: 평형대가 너무 넓어서 전세가 잘 안 빠질 수도 있을 것 같다.

나의 투자 결론 : 

이미 지금의 가치만큼 금액이 올라와 있는 것 같고, 주변의 신축과 다세대 아파트들 때문에 매매나 전세가 원활하게 이루어 질 것 같진 않다.  또한 평형대가 커서 학군을 노리고 오는 젊은 부부들에게는 선호도가 떨어질 것 같음

✅ 작성하면서 느낀점 : 

아파트를 너무 잘 못 골랐다는 생각이 들었다…ㅎ

지금이라도 아파트를 바꿀까 고민을 했지만 이런 아파트를 고른 나를 반성하는 의미에서 계속 작성하여 보았다.

그저 동도초가 좋다는 말에 제일 가까운 아파트면 어떨까? 생각해서 골라봤는데

가장 가깝다고 해서 다 좋은 것은 아니었다.

역시 아파트의 가치는 직장, 교통, 학군, 환경, 호재, 브랜드 모두를 따져서 결정되는 것 같다.

거기에 세대수, 주상복합, 평형대까지..!!!

이번에는 앞마당 내에서도 아파트를 비교하지 않고 한번 더 집 앞을 다녀보며 제일 알아보고 싶은 아파트를 선택한 거였는데 정말 꼼꼼히 아파트를 분석해 보는 것이 필요하다고 생각된다.

그런데 아파트는 감정이 들어가서 움직이는 거니까 딱 보고 아 살고 싶다 생각이 드는 것도 중요한 것 같다.

내가 왜 저 아파트를 선택했는지… 그냥 봤을 때 살고 싶어 보이는 아파트는 아니었는데…

정말 학군 때매 알아보고 싶었던 것 같다.

진짜 제일 가까이 있으면 다른 곳 보다 비쌀 지 궁금했고 하지만 그것 하나 만으로 사는 곳을 정하는 건 아니었기에 이 아파트는 투자 가치가 그렇게 큰 곳은 아니지 않을까… 이 아파트 보다 더 좋은 아파트가 많을 것이라고 본다.

더 공부하자 파이팅…!!!🏃🏻‍♀️🏃🏻‍♀️🏃🏻‍♀️